痞客邦房屋二胎部落格

內政部營建署今天發布2018年第一季房價所得比，全國房價所得比為9.08倍，較上季略減，但台北市房價所得比為15倍、新北市則為12.75倍，雙雙較上季些微增加。

房價所得比是衡量房價負擔能力的重要指標，是以「中位數住宅總價」除以「家戶年可支配所得中位數」而得，代表需花多少年的可支配所得，才能買到一戶中位數住宅總價；坊間常以「買房得不吃不喝多少年」來形容，當數值越高、表示房價負擔能力越低。

今年第一季全國房價所得比為9.08倍，而貸款負擔率、也就是每月付的貸款占家戶可支配所得的比重為37.25%，雙雙較上季減少，顯示房價負擔能力有提升，但仍維持「略低」等級。

雙北市房價高居全台之冠，房價所得比也長期維持10倍以上的水準；進一步觀察貸款負擔率表現，台北市貸款負擔率為61.54%，較上季微增，新北市貸款負擔率為52.30%，同樣較上季些微增加，等於每月的可支配所得有超過一半花在繳房貸上。

營建署指出，雖然台北市與新北市的房價負擔能力相對較低，但雙北長期的房價負擔能力相對穩定。

房市處於盤整階段，儘管短期數據易有波動，營建署表示，從長期趨勢來看，全國及縣市房價負擔能力變化趨勢已經相對穩定，且近一季全國與台中市、台南市及高雄市房價負擔能力均有所提升。（中央社）

房市研究單位住展雜誌統計，大台北新成屋和預售屋6月議價率最高前3名為松山、中山、大同三區，平均議價率約2成。住展表示，這3區新建案開價高，購屋人出價可從7折、75折起。

住展雜誌統計，以今年6月統計資料來看，松山區為大台北議價空間最大的行政區，今年6月新建案每坪平均開價新台幣156.1萬元，平均成交價為119.8萬元，議價率為23.26%。

議價率第2高的中山區近年來議價率多維持在2成多。中山區6月建案每坪平均開價為124萬元，平均成交約95.2萬元，議價率約23.23%。

大同區6月建案平均開價每坪92.1萬元，平均成交落在73.4萬元，議價率約20.32%。

住展雜誌企劃研究室經理何世昌表示，今年以來大台北地區新建案平均議價率持續收斂，但仍有少數區域議價率居高不下，關鍵原因在於當地建案普遍開高價，但成交價若拉抬不動，議價率就容易增加。

何世昌指出，松山主要讓利的區域集中在八德路四段、饒河街、松河街到塔悠路一帶，尤以饒河街與松河街最大，甚至有建案最低成交價僅60萬元出頭，價位比蛋白區還低。由於松山區業者讓利，建案為求成交，紛紛降低成交價，但普遍未調降開價，所以議價空間才會大。

至於大同區往年議價率大多維持在16%至17%左右，今年來卻快速竄起，首度突破2成，原因是今年以來釋出部份建案開價偏高，甚至高過中山區和中正區，成交價難撐，因此議價率才會拉升。

他舉例，雙連站、民權西路站周邊建案，數個建案平均開價每坪破百萬元，價格比中正區古亭站週邊還高。雖然建商勇於開價，但消費者也殺價不手軟。

中山區乍看之下議價率似乎偏高，但對中山區而言屬正常狀況。若與去年同期相比，中山區議價率其實是稍微降低，而非上揚。

何世昌指出，議價率可當作購屋者殺價的參考，若議價率超過2成，購屋人一開始出價可從7折、75折談起，然後再慢慢往上加價；若議價率只有1成多的區域，則從8折、85折談起，相對符合常理和行情。（中央社）

房仲依內政部資料，今年上半年核發房屋使用執照創近4.6萬棟的10年新高，其中新北量最大，宜蘭縣增幅最多。房仲提醒，成屋與預售案的價格戰可能更白熱化，大案量區賣壓挑戰大。

今年上半年核發使用執照創下4萬5898戶，創下10年新高；其中新北市1萬1347戶最多，年增26.7%；台中市5188戶居次，年減7.5%；第三是台南市5136戶，年增36.2%；台北市2491戶，年增33.9%。

若以增幅來看，宜蘭縣1142戶，年增108.8%最多；新竹縣2279戶，年增93.8%居次；新竹市777戶，年增43.6%第三。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出，房地合一上路後，建商與民眾態度觀望，而今年建築執照和使用執照等兩大指標回春，顯示建商態度樂觀，以及市場上前兩年個案陸續釋出。值得注意的是，使照出現爆量，是否會對近年重大推案區產生新舊案互相擠壓的狀態。

郎美囡表示，宜蘭與新竹前幾年供給量不少，因景氣表現不佳，個案交屋速度放緩，也有業者改採先建後售，時至今年出現明顯成長；新北市前兩年萬案齊發，這兩年陸續交屋，使照增加並不意外；台南忽然爆量，應與區域有特定大規模交屋有關；北市在房屋稅等負面因素排除後，告別交屋陰霾，使照量大增3成。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨提醒，在建照與使照雙創近期新高下，成屋案與預售案之間的價格戰可能更白熱化，甚至在重案區形成賣壓，將會是一大挑戰。（中央社）

捷運三鶯線正在施工，有巢氏房屋資深研究員陳金萍指出，軌道建設多半拉升沿線房價，三峽、鶯歌房價屬雙北低檔，仍在受薪階級可負擔範圍，房價趨近合理。

陳金萍表示，捷運三鶯線全線12站名於7月中旬確定，工程也如火如荼進行中，預計民國112年完工通車。三鶯線起點為土城頂埔站，總長14.29公里，北可接軌板南線，往南則保留未來延伸至桃園八德地區。

有巢氏房屋分析，捷運三鶯線與桃園綠線銜接轉乘，將可串聯桃園國際機場、高鐵及台鐵，讓公共運輸系統間的轉乘無縫銜接，未來完工通車後，將可促進土城、三峽、鶯歌地區文化、觀光及都市發展。

陳金萍說明，捷運三鶯線沿線行經的數個生活圈都已具雛型，預期將串起土城工業區、三峽舊市區、北大特區、鶯歌舊市區及新北與桃園交界的鳳鳴重劃區。

有巢氏房屋根據實價登錄資料統計，以捷運站周邊方圓1000公尺範圍內做篩選，捷運三鶯線各站2017年至2018年6月交易量以龍埔站居冠，共有1386筆交易。

統計也顯示，三鶯線沿線各站點房市交易量前幾名，正好都與當地前幾大生活圈所在區塊不謀而合，顯見生活機能較完善的生活圈吸引民眾青睞購屋，加上捷運利多優勢加持，推升交易熱度。（中央社）

房市研究單位住展雜誌統計研究發現，北市12個區都有新台幣1200萬元以下新建案可買。但專家提醒，有些建案位置較偏僻，民眾最好將生活成本整體考量進去。

據住展雜誌統計，台北市12個行政區線上銷售中的新建案（含商、廠辦），每個行政區都有1200萬元以下的低總價產品。其中，總價門檻相對高的是信義區，最低門檻約1200萬元；門檻最低的是松山區，僅需458萬元。但扣除地上權、使用權產品，則門檻最低的是內湖區，入手價約728萬元。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，松山區「潤泰代官山」銷售25年期使用權商辦，最低總價僅458萬元，是北市所有銷售中建案總價最低者。但若扣除地上權、使用權產品，則總價最低的是內湖的「富御苑」，14坪房型成交價估約728萬元。

其他各行政區最低總價在千萬元以內者，還有士林「硯藏」、萬華「隱苑」、北投「陽明峰匯」（廠辦）、文山「敦南樂高」。

至於中正、大同、中山、大安、信義、南港等六個行政區，建案產品最低總價介於千萬元至1200萬元之間。其中，總價稍高的是信義區「豐裔」，15坪房型估約1200萬元，比最低總價的內湖「富御苑」高出近500萬元。

何世昌表示，總價低於千萬元的行政區，以文山、士林、北投、內湖、萬華蛋白區居多；總價逾千萬元的行政區多為中正、中山、大安與信義等蛋黃區。但觀察市況，這類低總價建案銷售成績好壞，與蛋白、蛋黃行政區關聯性較小，跟路段關性較大。

若新建案位在行政區的鬧區，買氣通常較旺；若位在離行政區偏遠路段，則銷售期會拉得很長。顯示民眾買低總價房子，大多偏好機性能較好的路段。

與台北市房價相比，北台灣其他縣市房價顯得更加親民。住展雜誌另統計，除北市外，北台灣各縣市銷售中建案的最低總價，均落在百餘萬元到300多萬元，尤以桃園龍潭「石門雲品」總價最低，13坪房型廣告戶僅需188萬元。

何世昌提醒購屋人，北市購屋預算千萬元以內買新房成家，雖然可以成真，不過有些建案位置較偏僻，民眾購屋前最好將生活成本納入總體購屋成本，才不會買了後悔。（中央社）

依內政部法拍移轉量資料顯示，今年上半年法拍移轉量2549棟，年增5.1%，創近4年來同期新高。房仲認為，政府打房，沒經驗的自住者不敢進場買法拍屋，直到政府不打房才進場。

今年上半年共移轉2549棟，較2017年的2425棟年增5.1%，是近4年來同期新高，法拍移轉量最低的一年為2016年2092棟，2015年為2439棟，但若與2014年的3235棟相比，整體法拍移轉量仍在低檔。

大家房屋企畫研究室主任郎美囡表示，過去法拍移轉量被視為房市景氣好壞的反向指標，但近幾年的數據顯示並非如此。整個法拍移轉量的增減伴隨不動產市場同步冷熱，尤其2016年房地合一上路、市場交易跌落谷底，法拍移轉量也一同向下，2017年從谷底反彈，

郎美囡分析，政府打房使得房市信心大減，投資性買盤縮手，缺乏購屋經驗的自用買方不可能大舉進入法拍市場，反而是確定政府不打房、市場回溫後，自用購屋人或投資人開始各處搜尋中意房屋，買方企圖在法拍市場撿便宜，因此法拍移轉量隨一般市場交易量回升。

觀察六都拍賣移轉量，上半年新北、桃園、高雄三都拍賣移轉量增加，其他三都均減少，增加幅度最大者為桃園的48.9%，移轉量最大是高雄的473棟，年增23.5%；拍賣移轉量減少最多的是台中市，移轉量221棟，年減15.0%。

郎美囡指出，桃園市及高雄市近年建設話題性高，無論航空城、軌道經濟、重劃區等議題豐富，投資性比例較高，買方觀望時間較長，且不願追價，法拍市場的熱度反而提高，至於台中市近年人口正成長，躍居全台第二大都會，且台中市議價彈性仍在，因此在一般市場交易比例較高。（中央社）

房市研究單位住展雜誌發布4月住展風向球，較3月上升1.5分，仍為黃藍燈；分析發現，4月預售案及成屋推案多拉高分數，但買方得不到有感降價而改抱中古屋，新建案要小心應對。

代表北台灣新建案市況的住展風向球，4月分數達33分，月增1.5分，對應燈號為黃藍燈，為連續兩個月亮出同樣燈號。住展雜誌企研室經理何世昌表示，4月風向球分數雖然上升，但主要是由預售與成屋供給量大增所致，但實質買氣卻未能進一步提升，房市能否穩定復甦仍有疑慮。

何世昌分析，4月是房市傳統推案旺季，建商推案信心持續走高，新建案卻蜂湧而出，預售屋推案量續增至新台幣500餘億元；新成屋新增供給量也在上升，放量至約1500餘多戶，相對供給量多。

但實質上買方的來客組數和成交組數的分數卻比3月低，4月買方來客組數較3月驟減約兩成，4月成交量較3月減約1成左右，各縣市無論蛋黃、蛋白區受影響狀況差不多，顯然買氣並不旺，相對風向球的分數自然比3月低。代銷業者的廣告批數1.4萬批，亦比3月少。

何世昌認為，4月第二週市況突然停滯，疑與中國大陸在台灣海峽軍演有關，當週假日來人量忽然減少。但軍演過後市況仍低迷未恢復，推估應與「失望性不買」關聯性較大；由於近期高價案增多、議價空間縮小，買方對賣方讓利無感，乾脆別抱中古屋，這對新建案市場不是好事，後續得要多注意。（中央社）

房貸利率溜滑梯，從7月份央行公布的五大銀行新承作房貸利率來看，平均利率為1.62%，創下史上次低，甚至能用「殺到見骨」來形容，也因為銀行殺低利率搶房貸戶，不少購屋族發現，財政部的青年安心成家方案不再是最划算的購屋選擇，今年以來房市利多頻傳，是不是意味著買房時機到了呢？專家說購屋不能只看眼前的小利，未來能不能負擔得起才是重點。

屋主陳先生：「當初像我們就很喜歡這個陽台，因為像平常我的習慣就是可能會種種花草，這個是桂花，檸檬，而且你看檸檬有結果實。」

7坪大的陽台種了檸檬、釋迦，自家的開心農場還能讓兒子跟寵物邊跑邊玩，這是陳先生去年花了1000多萬在板橋買的房子。

室內空間37坪、格局方正，要養大型狗也不是問題，陳先生砸千萬買房，進場時不是沒考慮申辦青安貸款，但認真一算....。

屋主陳先生：「它只有前面2年，我可以少付了1000多元，可是我後面的2年，後面的2年開始我每年會比我其他銀行多付了1000多元，所以等於是我前面只有快樂2年，後面我要負擔28年的高利息。」

房市研究單位住展雜誌統計今年北台灣截至8月25日止推案量達新台幣7523.09億元，推估全年可達1.1兆元到1.5兆元。住展認為，推案量與大多頭時期相同，但能否消化成為多空關鍵。

據住展雜誌統計，今年截至8月25日為止，北台灣推案量總金額達7523.09億元，距2017年全年案量8374.13億元，僅差約851億元，超乎先前預期，估計到今年9月中，推案量就能追平去年水準。

住展雜誌統計，北台灣各縣市中，以台北市、桃園市今年推案量增加最明顯。台北市前8個月推案量約2136億元，較去年全年推案量多出343.59億元。桃園今年前8個月推案量約1704億元，比去年全年量增183.81億元。

住展分析，台北市推案動能主要來自大安、信義、中山、文山等區，4個行政區推案量均逾200億元以上，而大安與信義區爆量，指標豪宅案功不可沒，如ONEPARK TAIPEI元利信義聯勤、冠德信義兩案就占720億元。

桃園市推案風潮來自中壢、蘆竹、八德與龜山等區，且多集中在重劃區，例如中壢青埔特區、蘆竹南崁、八德廣豐與擴大重劃區，以及龜山A7重劃區，今年推案如雨後春筍冒出。

新北市前8個月案量2708.95億元，與去年同期的3846.55億元還差1137.6億元，但接下來新店、板橋、新莊等區待推案量龐大，這3區合計將近500億元，所以今年案量超越去年水準不成問題。

唯一較落寞的可能是宜蘭地區，宜蘭今年房市「價量齊跌」已成定局，前8月推案量116.86億元，應會較去年稍微萎縮。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，今年案量快速擴張，主要與前一波雨遮舊制搶照潮、買氣回升，以及政府房市政策轉為友善等因素有關。若「陶朱隱園」與「裕隆城」如期在年底前開賣，案量可望再大增約千億元。但今年龐大供給量，究竟會讓房市失速，還是在軌道上爬上高峰，將會是嚴肅問題。（中央社）

今年上半年房市買氣回溫，遞延性買盤出籠，部分賣家以為房價築底不願再降，買方也再度陷入觀望不追價，房仲統計內部資料，8月全台交易量均下滑，月減7%，房市開始有秋意。

永慶房產集團研展中心統計，與7月相比，全台8月房市交易量縮減7%，交易量已連續4個月下滑；若與去年同期相比則年增5%，雖然今年房市交易量與去年相比仍正成長，但成長幅度已逐步收斂，由上半年的兩位數到8月僅成長個位數。

永慶統計內部資料顯示，北市8月交易量量縮6%，新北減少8%，桃園交易衰退7%，新竹縣市下滑4%，中南部3都交易量，台中交易量減少14%，台南與高雄則分別量縮12%與6%。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，今年開春以來房市買氣回溫，遞延性買盤出籠，讓前4月房市交易收紅，需求增加下，部分賣方認為房價已築底，開始堅持價格，自5月起連續4個月交易量月增率均為負成長。

謝志傑認為，房市交易量連4個月衰退，預期價格拉鋸戰不會停止，觀察7都房價變化，房價將持平或正負2%內的區間整理，持續呈現盤整格局。

謝志傑強調，8月房仲帶看量與7月差距不大，民眾看屋意願不減，但出價開始縮手，顯示民眾仍期待降價；但反觀賣方在低利環境下，房貸利息負擔輕，還能撐得住，不願讓價，價格不如買方預期；雙方對價格認知差距難以拉近，自然交易量縮。（中央社）