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目前日期文章:200902 (84)

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【經濟日報╱記者 陳芝艷/台北報導】

中央銀行去年9月開始降息以來,各項融資工具利率跟著下降,目前房貸利率已調降1.55個百分點,在2月多數銀行完全反映央行降息後,房貸利率可望降到1.85%的歷史新低。央行從去年9月以來共降息2.125個百分點,目前尚未有任何一項融資工具,完全反映央行的降息幅度。不過,各項貸款工具中,以就學貸款利率降幅最大,達2.05個百分點,股票融資利率降幅最小,僅0.925個百分點。銀行建議,需要借錢周轉的民眾,事前可先比較利率高低,再選擇對自己最有利的管道。

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美國出現次級房貸信用危機,台灣房貸市場也開始走緩,各銀行為了加強風險控管,傳出提供房貸戶的條件漸趨緊縮,有的銀行依不同貸款成數提供不同利率,也有銀行將寬限期縮短,想要買房子的無殼族最好衡量自己的還款能力再下手。台灣銀行歷經前幾年的雙卡風暴後,由於這幾年剛好房市走強,各銀行紛紛搶攻房貸市場,利率一度殺低到2%以下,引起金管會關切,擔心銀行過度競爭結果,低利搶客戶,引發市場信用危機,因此去函要求銀行必須注意風險控管,此後,各銀行陸續調整房貸政策,開始從嚴審查。

銀行自保 利率貸款成數連動

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銀行房貸主管建議,在股市慘跌時期,房貸戶儘量不要動用強調資金可彈性運用、有借才計息的理財型房貸。因為這種房貸雖然是每日計息,貸款利率卻高於一般房貸,如果股票被套牢不能動,沒辦法還款,等於要多背一筆利息負擔。理財型房貸是不少投資客慣用的借貸方式,但因房市景氣出現疑慮,加上台股行情轉空,多家行庫為避免財務槓桿太高的投資客沒錢繳房貸,增加銀行授信風險,今年以來已經逐漸對投資客房貸從嚴審核,甚至拒收同時申貸二、三戶以上的投資客。

除了投資客借錢難度提高,銀行也建議一般房貸戶,儘量少動用理財型房貸額度。銀行個金部主管指出,如果和其它股票融資管道比較,理財型房貸的利率低於證金公司融資利率7%的水準,但遇到股市行情不好時,如果無法短期內從股市獲利,會被套牢一段長時間,對房貸戶來說,等於除了要繳原本的房貸利息,還要再多付一筆理財型房貸的利息支出。目前市場上的理財型房貸利率約4%,較一般房貸平均利率3%來得高。

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公教人員可適用銀行推出的2.99%一段式利率方案;如果不是公教人員,也非銀行眼中的優質客戶,又想貸到3%以下的一段式房貸利率,銀行個金部主管指出,內政部住宅補貼方案利率更低,僅2.192%、2.767%,符合資格者可選擇這類政策貸款,節省利息支出。想貸一段式利率房貸的民眾,如果不是公教人員,利率幾乎都從3.2%起跳;能適用利率3.2%者,還必須要在大公司任職,或者是像醫生、律師等這類專業人士,如果是一般民眾,一段式利率幾乎都要3.4%至3.6%。

如果以貸款300萬元、期限20年為例,適用2.99%利率的公教人員,和適用3.6%的一般民眾,後者每月要多付930元的利息,一年利息共要多付1萬1,160元。銀行主管指出,一般民眾如果選擇內政部的住宅補貼方案,計息方式為台灣郵政2年期定期儲金機動利率加、減碼,和銀行的一段式利率相同。目前第一類弱勢團體利率為2.192%,第二類一般貸款戶的利率為2.767%,貸款額度最高220萬元,貸款期限最長20年,還有五年的寬限期,較一般銀行業者推出的房貸方案寬限期僅二、三年更長。

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物價喊漲,房貸利率也跟著走高。隨著政府優惠房貸利率調升至3.6%,最近不少房貸族再上演出走潮,將房貸搬家到壽險公司的低固定利率房貸。根據試算,如果把房貸從銀行搬到壽險公司,貸款500萬元者,一年可省下超過1.5萬元利息支出。優惠房貸利率調升至3.6%,創下近四年新高。英國保誠人壽總監周寶麗表示,目前民眾詢問轉貸的房貸商品以固定利率商品居多,主要是為了降低利率波動風險。比較市面上的指數型房貸、固定利率房貸與政府提供的優惠利率房貸。目前政府優惠房貸利率是3.6%,國泰、ING安泰、保誠等公司的指數型房貸前三年平均利率水準在3.21%至3.38%間,前五年的平均利率3.34%至3.54%,都比優惠貸款划算。

至於固定利率房貸,三商美邦、保誠、富邦、南山等壽險公司都有相關商品,前七年平均利率約3.25%至3.57%。三商美邦將前七年固定利率調高至3.27%後,現以保誠人壽的前七年固定3.25%最低。富邦人壽則是前五年固定3.25%,第六年起依指標利率調整,固定利率時間較保誠人壽短,若還款利速度較快的民眾,也可將這類房貸納入考慮。保誠人壽建議,房貸族選擇房貸商品時,除以家庭財務規劃為首要考量,也要定期檢視房貸利息支出狀況。以長期自住的房屋而言,五至七年累積下來的利息支出,是一筆不容忽視的金額。以政府優惠貸款250萬元的台北市房屋貸款為例,政府優惠房貸與固定型房貸利率相較下,固定型房貸一年的利息總支出可省下近8,000元。

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防止房市反轉造成授信風險提高,大部分民營銀行房貸生意愈來愈限定以大台北房貸為主,包括台北富邦、永豐、中國信託和國泰世華等前四大民營房貸銀行,目前大台北縣市房貸放款量都已接近或超過銀行房貸餘額的八成。今年上半年,金融業整體房貸放款僅成長1.8%,但台北富邦銀行上半年房貸放款成長7%。儘管房貸放款量成長比同業快,富邦金控總經理龔天行說,北富銀目前新進件的房貸放款成數,已經壓到六成五左右,且放款大量集中各大都會區,都會區占比達81%,大台北縣市更占了七成三左右。

龔天行說,北富銀放款房貸前,會先對客戶信用評分,前三級的優質客戶,分別是軍公教、公司主管及大型企業員工,如果客戶評分被排到第八、九級,表示信用不佳,北富銀就不會承做。銀行業者說,前兩年房市正熱時,貸款成數通常可達八成左右,但現階段多壓到七成以下。其中小套房除非在大台北捷運沿線,否則銀行多數不會承做貸款;至於豪宅貸款金額大且集中,被倒一間就可能讓銀行吃下上億元呆帳,銀行也會較審慎貸放。

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房貸利率飆高、房價高檔震盪使得投資人購屋意願下滑。中央銀行公布7月五大銀行新承做房貸金額較6月減少63.35億元,主要是房屋買氣降溫。且由於央行持續調高利率,7月五大銀行新承做房貸利率為2.833%,比去年同期高出0.364個百分點。央行統計,五大銀行(台灣銀行、合作金庫銀行、第一銀行、彰化銀行和華南銀行)7月新承做房貸金額為436.06億元,較6月減少63.35億元,這也是今年2月以來,五大行庫新增房貸金額首度下滑。央行經研處副處長林宗耀表示,受6月底央行升息影響,五大銀行新承作購屋貸款7月上揚0.034個百分點,部分房貸戶可能因利息支出增加而影響購屋意願。銀行主管指出,馬政府當選後,兩岸直航利多讓房價大漲、建案大增,但近期股市疲弱,全球景氣皆差,不少投資客已認賠殺出,有實質購屋需求的小市民心態也轉為保守觀望。

【經濟日報╱記者雷盈/台北報導】

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房貸利率飆高、房價高檔震盪使得投資人購屋意願下滑。中央銀行公布7月五大銀行新承做房貸金額較6月減少63.35億元,主要是房屋買氣降溫。且由於央行持續調高利率,7月五大銀行新承做房貸利率為2.833%,比去年同期高出0.364個百分點。央行統計,五大銀行(台灣銀行、合作金庫銀行、第一銀行、彰化銀行和華南銀行)7月新承做房貸金額為436.06億元,較6月減少63.35億元,這也是今年2月以來,五大行庫新增房貸金額首度下滑。央行經研處副處長林宗耀表示,受6月底央行升息影響,五大銀行新承作購屋貸款7月上揚0.034個百分點,部分房貸戶可能因利息支出增加而影響購屋意願。銀行主管指出,馬政府當選後,兩岸直航利多讓房價大漲、建案大增,但近期股市疲弱,全球景氣皆差,不少投資客已認賠殺出,有實質購屋需求的小市民心態也轉為保守觀望。

【經濟日報╱記者雷盈/台北報導】

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理財型房貸是不少房貸戶投資理財融資管道,部分銀行會把證券、存款、房貸全部整合在同一個帳戶,如果投資的錢存入這個帳戶,還會自動先償還利率較高的貸款。銀行主管指出,這種設計有利投資人節省利息支出。市場多數銀行都有理財型房貸,但不是每家業者的理財型房貸都能整合證券、存款等其它功能的帳戶。老行庫中,包括華南銀、台企銀提供整合帳戶,其它業者如永豐銀、玉山銀也都有整合房貸的綜合性理財帳戶。至於合庫銀和一銀等,則僅提供單一的理財型房貸帳戶,沒有特別把房貸帳戶整合理財功能。

不少行庫近來紛紛提高存款起息點,行庫主管建議,在銀行同時有多本帳戶的房貸客戶,即可利用這類帳戶整合,除了方便調度資金,也不會因此損失利息。此外,由於多數銀行的理財型房貸,都是以銀行原有的一般房貸搭配已償還資金循環動用,目前房貸部分的利率約2.7%至3.5%,循環動用的部分則從4%到5%。以華南銀的理財型房貸來說,由於帳戶中還有存款功能,如果貸款戶同時動用存單質借和房貸,把資金拿來投資理財,之後獲利了結錢存回帳戶內,系統會判斷存單質借的利率較高,還是房貸較高,再自動把錢先拿來償還貸款利率較高的部分。

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中央銀行連續16度調高利率2.25個百分點,帶動房貸利率走高,加上景氣不佳,部分房貸戶出現還款壓力。為避免民眾因還不出房貸而造成房子被拍賣,央行日前協調銀行放款政策優惠房貸借款期限可自20年延長至30年後,最近也同意申辦中央銀行提撥郵政儲金轉存款1,500億元辦理的購屋貸款戶,可向銀行申請展延本金,但展延後合計還款期限不得超過20年,且展延以一次為限。央行是在民國87年提撥1,500億元郵儲金轉存款辦理低利的新屋貸款,當時因國庫補貼利率幅度達0.85個百分點,引起一陣搶貸風潮。由於央行當時規定貸款期限為20年,寬限期三年,官員指出,當時貸款的民眾目前還款期限應該只剩十年左右。官員表示,由於央行先前協調各銀行就行政院專案房貸展延還款期限至最長30年,不少辦理1,500億元專案房貸的承辦銀行也詢問央行是否可就1,5000億元專案房貸戶辦理本金展延。

央行官員強調,為簡化作業流程,承辦銀行可基於債權債務關係及風險考量,自行與借款人個案協商展延本金,不必報請央行核准,但借款人申請應還本金展延以一年為限,且僅限一次,且貸款期限最長仍不得超過20年。央行官員指出,借款人展延的應還本金,應於剩餘貸款期限內平均攤還。由於1,500億元專案貸款是由國庫補貼利息,且展延還款是將應還款項延後償付,為兼顧借款人未來繳款負擔,借款人必須向承辦銀行切結「不再展延應還本金」,才能辦理。央行先前曾同意,申請行政院優惠房貸的貸款戶,若因失業或經濟困頓,以致還款發生困難,可個案申請延長貸款期限至30年。不過,銀行主管表示,由於行政院優惠房貸專案,政府有提供利息貼補,延長貸款期限將增加國庫利息負擔,因此央行規定貸款戶申請時必須檢具相關證明,且貸款戶延長貸款期間至30年後,多出來的十年政府將不提供利息補貼,貸款戶必須自行負擔多出來的利息支出。

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近幾年房貸利率隨著中央銀行升息節節升高,不少房貸戶絞盡腦汁向銀行爭取優惠利率。不過,銀行個金部主管提醒,如果房貸戶在貸款的前三年就選擇全部償還,將面臨銀行收取貸款金額0.5%至2%的違約金,屆時違約金費用可能大過優惠利率節省下來的利息。

目前多家行庫對房貸都訂有違約金條款,合作金庫銀和土銀的房貸違約金第一年利率都是1%,第二年是0.75%,第三年則降到0.5%;一銀則是第一年利率1.2%,第二年1.1%,第三年1%;部分民營銀行利率更高,第一年可達2%,第二年以後才降到1%。行庫個金部主管指出,銀行收取違約金的對象是適用優惠利率的貸款戶,如果不是適用優惠利率的客戶,較不會有違約金的問題。不過對於優惠利率的定義,每家行庫的規定略有不同。

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【聯合報╱記者羅兩莎/台北報導】

銀行資金成本全面上揚;華南銀行即日起全面調高各類房貸利率,升幅介於0.02到0.16個百分點,調高後菁英房貸利率逼近3%。是否掀起其他銀行跟進調高房貸利率,還有待觀察。另外,為提供貸款戶更多選擇,華銀表示,推出一段式計息房貸產品(非分段式計息),以菁英房貸為例,利率是依指數利率加碼0.3個百分點,現行利率為2.99%。華銀表示,台北縣市捷運沿線房貸一段式計息產品現行利率為3.11%。

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內政部2,000億元優惠購屋專案貸款22日開辦,貸款實際負擔利率是2.925%;貸款額度方面,台北市每戶最高350萬元,台北市以外地區每戶最高300萬元,不論在利率和貸款額度上,都較舊有的行政院購屋貸款優惠。這項新方案上路後,行政院的購屋貸款優惠將停辦,包括台銀、土銀、合庫銀和三商銀等之前承辦舊有優惠貸款的多家行庫,則將持續辦理內政部新推出的優惠貸款。中央銀行多次升息後,舊有行政院優惠購屋貸款利率已升高到3.6%,貸款額度方面,台北市每戶可貸250萬元,台北市以外地區每戶可貸200萬元。由於3.6%的利率較銀行業者自行推出的房貸利率高出許多,如多數行庫推出的三段式房貸利率,第一段、也就是前半年利率僅2.6%到2.8%之間,也使得多數消費者不會選擇舊的政策優惠房貸。

為刺激國內景氣,鼓勵民眾購屋,內政部開辦2,000億元優惠購屋專案貸款,各項條件都較舊有的政策性房貸優惠,適用對象為年滿20歲的中華民國國民,每人限購一戶,但如果已經申貸行政院的購屋貸款優惠者,就不能再重複申貸。貸款利率是依中華郵政2年期定期儲金機動利率加碼0.9個百分點機動調整,目前為3. 625%,不過由於政府補貼0.7個百分點的利率,借款人實際應負擔的利率為2.925%,較舊有優惠款貸低0.675個百分點。合庫銀房貸主管指出,這項方案等同銀行的一段式利率房貸,由於目前多數業者推出的一段式房貸,利率都在3%到3.3%之間或以上,對於想選擇一段式房貸的消費者來說,的確比較划算。至於適用建物則是限最近半年內完成建物所有權移轉登記的中古屋或新屋,也就是今年3月22日購屋者才能申貸,且其建物所有權狀(或建物登記簿謄本)之用途登記含有「住宅」或「住」字樣者。不過,若符合內政部之前推出的「住宅整合住宅補貼資源實施方案」,或即將開辦的「青年安心成家方案」(每戶最高200萬元,前兩年免息)購屋貸款資格的民眾,可以同時搭配使用這次內政部新推出的優惠購屋專案貸款,將更具實益。

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缺錢買房子嗎,政府低利借給你!為提振房市買氣、讓青年人有能力晉升有屋階級,政府推出一系列低利優惠房貸方案,利率比以往的政策性房貸更低,條件也更寬鬆,就算買不起房子,無殼蝸牛還有租金補貼,減輕民眾荷包負擔。  

利率補貼 提高為0.7%

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配合銀行規定,不轉貸、不做塗銷

中央銀行近四年連續16次升息,房貸利率走高,讓部分資金寬裕的房貸戶考慮提前還款。銀行個金部主管提醒,各行庫對違約金收取的方式都不同,民眾如果可以配合銀行規定,提前清償的同時,可完全不被收取違約金,再省下一筆錢。目前多數行庫在收取違約金的前提,是只要客戶不把房貸搬家、不做塗銷,即使提前清償,也不必付違約金;但如果提前清償後又到銀行辦理塗銷,銀行通常會先向客戶收違約金,之後再開立清償證明。至於實務上,包括台銀、土銀和合庫銀都是以房貸未清償的餘額計算,不過台銀是清償前一個月時未還款的餘額;合作金庫銀是未還款當時的餘額;土銀22日送出公文,則決定把之前以貸款總額計算的方式,改為以清償前三個月時的未還餘額計算。以台銀為例,如果今年9月22日提前清償,那麼就是以8月22日當天的未清償餘額,再乘上違約金比率去計算違約金。

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【經濟日報╱記者 蔡靜紋/台北報導】

退休後,你最擔心什麼呢?根據調查,七成一的民眾擔心年老時身體機能退化、病痛,最怕「老來常生病,跑醫院」。依行政院衛生署之96年國人分齡醫療費用統計資料顯示,50歲之後的醫療支出約占人一生醫療費用的58%。因此,退休後若不幸健康亮起紅燈,醫療費用超支,將造成家庭經濟的負擔。

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【經濟日報╱記者 蔡靜紋/台北報導】

國民年金、勞保年金上路,再加上勞工退休金新制,就能讓上班族安心退休嗎?答案恐怕沒這麼樂觀。根據一份最新調查,在有勞保年金給付下,上班族60歲退休時,不含醫療費用支出,仍有748萬元的資金缺口。富邦金控21日公布「上班族退休規劃大調查」發現,即使處於金融海嘯的不確定環境中,還是有八成三的受訪者希望最遲60歲就可以退休,矛盾的是,卻有三成一的人還沒開始做退休儲蓄準備。

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辛勤一輩子,終於到了屆齡退休的時間,這在目前失業率飆升,不少白領與藍領勞工遭資遣、解僱的現在,實在很讓人羡慕。不過,對退休的當事人來說,往往是新徬徨的開始。因為退休後,就沒有工作收入,全部要靠以前的積蓄以及所領到的一筆退休金來支付往後的生活所需。

現代人由於營養好,加上醫療的進步,活超過7、80歲的大有人在,所以積蓄與退休金往往無法確保退休後的生活無虞;特別是,有些人過去多年辛苦的積蓄,往往早已給子女購屋、創業或做其他用途,往後的生活全得靠退休金。只是退休金(連勞保退休給付)通常只有4、500萬元,並不是很多。坤伯(化名)算是很辛運,雖然他辛苦工作3、40年,但由於是在公營事業退休,領到的退休金連同公勞保退休給付,總共約有700多萬元,比一般人多出不少。

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【經濟日報╱記者 洪凱音】

全球股災讓金融商品虧損累累,過去熱賣的投資型保單瞬間降溫,銀行主管指出,投資人要看準「買低賣高」的投資鐵律,目前並非解約的好時機。目前投資型保單連結的基金績效,不論是海外基金或國內基金,多數都虧損三成、四成以上;保險經紀公司指出,投資型保單為分離帳戶設計,有保費、投資兩個帳戶,保戶若現在解約,馬上面臨「雙重」損失。

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【聯合報╱記者孫中英/台北報導】

經濟不景氣,保單解約量大增,各壽險公司的投資型保單繼續率,大概只剩下50%左右,但壽險業者也發現,很多父母親讓自己的保單停效,但幫小孩購買的保單,會撐到最後一刻。今年壽險業的保單「繼續率」都會很難看,因為去年保戶解約件數大增,有些保戶會直接做保單解約,也有些保戶購買投資型保單後,因為沒有能力繼續繳錢投資,就丟著不管,投資型保單會直接將帳戶已累積的金額去扣管理費、維護費,當金額扣完後,保單就會停效。

業者指出,光就投資型保單來看,去年做解約、停扣的約2成,但也有2成多的保戶,放著保單不管,讓帳戶金額直接去扣錢。壽險業估計,若將這些原因加總,投資型保單「繼續率」從原先的8、9成,跌到5成多。但壽險業也發現一個有趣的現象,就是許多父母親幫自己和小孩都買保單,但經濟壓力加重後,爸媽都會先解約或停扣幫自己購買的保單,但幫小孩買的保單會堅持扣款。

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