痞客邦房屋二胎部落格

中央銀行從去年9月以來六度降息，在利率不斷下降，房仲業者指出，確實有不少資金「錢」進房市。房地產買氣從去年底起明顯升溫，尤其首購族較前幾個月要來得多。央行從去年第三季起共降息8碼半（2.125個百分點），銀行的定存利率降到1%以下。永慶房屋研展部協理黃增福表示，不少投資人覺得此時將錢放在銀行中已無效益，因此開始抽出銀行存款，轉向投資房地產。

 利率節節降

逢低加碼是不少理專財家掛在嘴上的投資鐵律，但多數人總是無法克服人性弱點，在股市跌到谷底時由於心情更恐慌，容易認賠殺出，而非逢低加碼。已有20餘年投資基金經驗、奉行定期定額，且逢低一定加碼的台企銀財富管理部經理盧坤發指出，只要克服人性，同時把握三原則挑基金，現在進場加碼，少則三年、多則五年，要賺一倍的報酬率並不算是苛求。

定期定額十年 本金滾成八倍

在台灣，說到瑞士銀行，幾乎等於「有錢人的銀行」代名詞，至於這些身價動輒數億的富豪們為何放心把錢交給瑞銀，瑞銀台灣區財富管理負責人陳允懋以他自己的理財觀告訴我們，理財首重規畫，有了清楚的規畫，才知道怎麼投資、投資什麼、以及如何調整；如果只是一味跟著市場跑、人云亦云，不會是好的財富管理方法。身為國內私人銀行龍頭的負責人，陳允懋每次在公開場合亮相，永遠是精神奕奕，掛著滿臉笑容，舉止間給人俐落、幹練的感覺，「什麼都像，就是不像搞銀行的。」陳允懋也坦言，從來沒想過自己會在銀行工作，「碰巧」進了金融圈，想不到一待就是24年，而且還成了No.1的私人銀行家。 

Step 1：規畫理財版圖

要到日本當房東，林伯翰推薦東京三大精華區，「港區、澀谷區、世田谷區」，這三區類似台北的大安區、信義區，在當地房地產業者口中稱之為「御三家」，港區附近多領事館，世田谷區近期在台灣也非常有名，辜家大少辜仲諒前兩年待在日本時，即住在這附近。 

標的：3精華區換手屋

買房子怎麼殺價最有效，可別以為把人家的房子嫌棄到不行，就有更多的殺價空間喔，投資30多間房地產從未失手過的葉青青，憑著看房必帶支票或訂金，加上姿態軟原則硬堅持，以及先向銀行打聽房價等殺價秘訣，買的每間房子平均都殺價兩成左右。看到房子不過五分鐘的時間，36歲的葉青青就決定要買下這間房子，而這是她名下排行第7間的房子，買過20-30間房現在手邊也還有十幾間房子的她，買的每間房子平均殺價都有兩成，還曾經在沒有資金需求的別墅屋主手中，把3900萬的房子殺到3100萬成交，葉青青表示，「看房子一定要準備訂金，不要說看房子然後很喜歡，你跟人家談了半天，你還在那邊猶豫不決。 

高雄的房仲業者聯合刊廣告，要馬總統拯救，但房市真的很低迷嗎？高雄的房地產在高捷完工後，一度傳出相當被看好，還吸引陳前總統南下購屋！業者指出以曾經吸引很多炒樓團來看房的農16的千萬豪宅為例，113坪附2個平面車位，原價近4千萬，去年初天天吸引炒樓團來參觀，但是過了1年，豪宅打了7折，還是賣不出去！房仲業者：「中央市政公園，整個景色很漂亮。」寬廣舒適的客廳，一開窗就是公園綠地，房內的基本裝潢，不但有歐洲進口廚具，還有皇室頂級衛浴，113坪的千萬豪宅，推出1年半，卻始終乏人問津。房仲業者吳三和：「以前都有炒房團來看，每個禮拜六禮拜天遊覽車包了至少1、20輛，現在週末都沒人。」

景氣低迷，百業蕭條，各行各業幾乎都是哀鴻遍野，高雄市房仲聯合集資，在今天的報紙上，刊登大篇幅廣告，要馬政府救救房市，否則全國的房仲業，今年將會因此倒閉上千家，預估將有3萬名員工沒頭路。不是租、就是賣，等待脫手的房屋滿街都是，但是買氣還是低靡不振，房仲業者哀鴻遍野，大嘆情況再持續下去，預估光是大高雄地區，今年可能會有將近 2 成房仲，關門大吉，抵擋不了金融海嘯帶來的衝擊，高雄房仲業者刊登大篇幅廣告，強調馬政府要振興經濟，必先活絡房屋買氣，失業率節節攀升，連帶房屋買氣也受到衝擊，房仲業者憂心忡忡，就怕房市持續冷颼颼，下一個失業的就是自己。

(民視新聞李佳龍、曾虹雯高雄市報導)

《小法典》房屋查封

眾所期盼的「青年安心成家」方案正式開跑。與前一波的「住宅補貼」方案相較，「青年安家」的條件寬鬆，以收入最高的台北市為例，家庭年收入231萬元以下就可申請，平均家庭月收入在19.25萬元以下，一般中產階級家庭多符合資格。目前的政策房貸有3種，包括2,000億政府優惠房貸、去年11月推出的「住宅補貼」方案、以及今日上路的「青年安心成家」方案等，其中「青年安心成家」方案，租屋族也可享每戶每月3,600元的補貼。 

豪宅價格在這5年來已大漲45％，漲得雖快、但在金融風暴衝擊下也跌得最快，半年來就下跌13％至15％。學者專家指出，豪宅市場榮枯要跟著股市大盤走，近一年來豪宅大戶、金主光是在台股市值，就面臨4至5成的大縮水，身為主力的金融保險、光電和半導體等高科技產業、以及營建業的企業大老闆，內傷最明顯，1年下來股價就縮水36至66％，造成豪宅買盤疲弱。展望2009年豪宅市場的潛在客戶，永慶房仲集團首席顧問葉國華表示，今年豪宅市場要靠自住型換屋客戶、外僑回流客戶撐盤。 

內政部「青年安心成家方案」2月16日起受理申請，3月27日截止。營建署指出，購屋貸款利息補貼預計辦理1萬戶，每戶前2年200萬元購屋貸款零利率；租金補貼2萬戶，2年每戶每月最高3600元租金補貼。購屋貸款利息補貼，適用對象以20歲至40歲的新婚家庭，如果因育有子女想要換屋，年齡放寬為20歲至45歲，但還需符合家庭成員無自用住宅、家庭年收入在80%分位點以下等條件。以台北市80%分位點標準為例，家庭年收入為新台幣231萬元，高雄市172萬元，台灣省152萬元。 

面對銀行許多的房貸商品，消費者應該從哪邊著手了 ? 民眾可經由以下幾個步驟，釐清自己的需求。首先應了解本身的自備款是否足夠，假設你想買1000萬元不動產，一般來說，銀行會給 7 成貸款，因此就必需自行準備 300 萬元自備款，如果自備款不足時，通常是以信用貸款來補足，可是利率負擔可能比房貸高出許多，通常信貸約 10％ 以上。

失業人口衝破50萬人大關，不少人面臨裁員潮，由於年關將至，若無收入繳不出房貸，手邊又急需現金周轉者，銀行業者表示，信用良好且房貸繳息正常者，若房屋仍有殘值，可先向原銀行增貸，利率與原房貸相同，為最經濟的方式；無殘值者再考慮辦理信用貸款或二胎房貸，利率雖然較高，但至少比坊間私人借貸安全。周先生讓太太婚後專心在家帶小孩，1人扛下全家經濟重擔，但受到金融風暴影響，不幸在2個月前遭公司裁員，由於工作尚未有著落，這幾個月以來，不僅房貸繳不出來，眼看生活都將出現問題，讓他動念申請二胎房貸。

中央銀行多次降息後，多數行庫下月開始房貸利率將普遍跌破2%。由於銀行資金成本增加，已有行庫把過去機動計息的房貸利率改為前半年固定，如果央行之後再降息，選擇房貸前半年利率固定的客戶，就無法享受降息好處。台銀針對優質客戶推出的「輕鬆購」專案，原本前半年利率是機動調整，但近來已改成固定在1.98%，只有第二、三段的利率還是浮動計息；台企銀下周推出的房貸新方案，也打算採前半年利率固定1.98%。

台銀指出，利率固定半年，之後還會不會調整，要看未來央行降息幅度而定。合庫銀目前推出的房貸，前兩年授權分行決定利率，但利率必須介於2.57%至2.6%，第三年利率為3.16%起。據了解，合庫銀近來也評估是否跟進推出前半年固定計息的房貸方案。至於土銀目前優質客戶適用的三段式利率分別為2.21%、2.40%和2.90%，下月反映央行降息幅度後，第一段的利率可望降至2%以下。