台北市議員陳炳甫(12)日上午舉辦「臺北市居住正義-稅改&社福政策座談會」,邀請專家學者就現行的房屋與地價稅,提出建言。其中,就公告地價調整幅度平均為30%,連帶影響地價稅調高的問題,不動產開發商業同業公會全國聯合會秘書長于俊明認為,地政局只關心一般民眾的漲幅不高,卻忽視地價稅對都更因此受影響,而頻頻解約、新增開發案停擺、民間對設定地上權案怯步等重大影響經濟的問題,是不負責任的作法。政大地政系教授林子欽則認為,或可根據不同的土地利用,同樣以公告地價為基礎,但採不同的估價方法來計算。

近來,公告地價調整幅度平均為30%,引起產業界的高度關注,北市府稱對於一般民眾的影響並不大,但產業界卻有很大的「異」見。不動產開發商業同業公會全國聯合會秘書長于俊明表示,財政部不合理地要求地方政府地價稅至少要以近3年的公告現值累加來計算,政府不敢對市民開刀,以致本次公告地價的平均能達到30%,是利用極端值平均來達成,他認為,如此對於新的開發案與政府公有開發案、都更案有很大的衝擊效應,連帶影響台灣的經濟趨緩。

他表示,不動產開發商業同業公會中,有不少建商成員私下抱怨,因稅賦的不可預見性,讓即使是意見整合完畢的都更戶也不敢都更,紛紛和建商解約。他解釋,現行住戶因房屋構造單價調整,至少要繳2.6倍的房屋稅,現況就很難受得了,將來3-5年房屋都更完畢後,房屋稅與地價稅如何調整很難確定,就連建商也無法跟住戶講明白,形成都更建商與居民間的矛盾猜忌,這種情況下,住戶寧可繼續住舊房子也不願意都更,紛紛與建商解約,就算政府祭出都更後稅賦減半2年,也只是溫水煮青蛙,無意義。

近來,公告地價調整幅度平均為30%,引起產業界的高度關注。北市議員陳炳甫舉辦座談會探討地價調整問題。(王彥喬攝)

漲地價衝擊「真住戶」、建照核發量一年砍半

除了都更受影響,政府與民間的設定地上權案也受影響。于俊明說,買公有土地設定地上權房屋的民眾一般都是真正的「住戶」,因沒有土地所有權,地價稅不能適用自用住宅優惠稅率,要負擔高額地租,兩者差距大,最高可達31倍,如今再將公告地價調高,直接衝擊買地上權房屋的住戶。而民間也可見因此受害的個案,嘉泥建設子公司嘉新資產管理開發公司在今年12月,宣布終止和國產署的北市大安區金華段(杭州南路)設定地上權開發契約;財政部國產署2016下半年的地上權案全數「槓龜」,全年標脫率13%,創5年新低,都是例子。

他也舉出官方數據指出,台北市的建照核發量,2014年與2015年分別為282與266件,但今2016年至10月為止,只有169件,簡直是數量的腰斬,相當於北市1426名建築師中,每8人搶一個建案,對建案後頭衍生的相關產業鍊也引發一連串的蕭條,整體經濟受影響。

地價稅加重遏止開發 「寧可做土地買賣」

此外,對於房屋稅與地價稅的齊聲喊漲,業界也出現對北市府「一手喊都更,一手血腥鎮壓」的怨言。于俊明認為,現行公告現值下的地價稅很重,平均雖為30%,但新開發案都有約1-2倍的增幅,讓開發業停擺,寧可買賣土地獲利,也不願開發,因為促進土地利用者與都更者都倒大楣,他認為,這就是「制度殺人」,他舉例,信義區一處開發案,其現行公告地價是同區土地分區的3倍,建商因此怯步。

此外,公告地價調漲也影響最弱勢的無房民眾。于俊明表示,為處理公有土地被民眾無權佔用的問題,政府輔導與佔用者定契約繳房租,租金為公告地價乘以5%,如今公告地價調漲,對這些租戶來說,公告地價少說漲1倍,弱勢租戶怎麼受得了?

于俊明:忽略「平均數會騙人」問題 相當不負責

他認為,北市地政局在地價稅調漲之際,以對家戶影響不大,約只增加百元作為理由,卻不去面對民間開發案、都更案、設定地上權案停擺,以及對弱勢住戶構成的影響去深入探討,更不去提「平均數會騙人」的問題,是相當不負責任的作法。

政大地政系主任林子欽則表示,公告地價是平均的價格,性質應該是課稅用,但不是針對每一筆土地去估的,他說,國有地出租與設定地上權是對特定的土地,性質上不適合用公告地價作為地租,因為不會對每一筆的差異做調整,因此,他認為,政府該思考,是不是可能同樣以公告地價為基礎,但根據其土地的利用不同,採不同的估價方法來計算,現行法律沒有明定不可。

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