痞客邦房屋二胎部落格

台北市議員陳炳甫（12）日上午舉辦「臺北市居住正義-稅改&社福政策座談會」，邀請專家學者就現行的房屋與地價稅，提出建言。其中，就公告地價調整幅度平均為30%，連帶影響地價稅調高的問題，不動產開發商業同業公會全國聯合會秘書長于俊明認為，地政局只關心一般民眾的漲幅不高，卻忽視地價稅對都更因此受影響，而頻頻解約、新增開發案停擺、民間對設定地上權案怯步等重大影響經濟的問題，是不負責任的作法。政大地政系教授林子欽則認為，或可根據不同的土地利用，同樣以公告地價為基礎，但採不同的估價方法來計算。

近來，公告地價調整幅度平均為30%，引起產業界的高度關注，北市府稱對於一般民眾的影響並不大，但產業界卻有很大的「異」見。不動產開發商業同業公會全國聯合會秘書長于俊明表示，財政部不合理地要求地方政府地價稅至少要以近3年的公告現值累加來計算，政府不敢對市民開刀，以致本次公告地價的平均能達到30%，是利用極端值平均來達成，他認為，如此對於新的開發案與政府公有開發案、都更案有很大的衝擊效應，連帶影響台灣的經濟趨緩。

他表示，不動產開發商業同業公會中，有不少建商成員私下抱怨，因稅賦的不可預見性，讓即使是意見整合完畢的都更戶也不敢都更，紛紛和建商解約。他解釋，現行住戶因房屋構造單價調整，至少要繳2.6倍的房屋稅，現況就很難受得了，將來3-5年房屋都更完畢後，房屋稅與地價稅如何調整很難確定，就連建商也無法跟住戶講明白，形成都更建商與居民間的矛盾猜忌，這種情況下，住戶寧可繼續住舊房子也不願意都更，紛紛與建商解約，就算政府祭出都更後稅賦減半2年，也只是溫水煮青蛙，無意義。

漲地價衝擊「真住戶」、建照核發量一年砍半

除了都更受影響，政府與民間的設定地上權案也受影響。于俊明說，買公有土地設定地上權房屋的民眾一般都是真正的「住戶」，因沒有土地所有權，地價稅不能適用自用住宅優惠稅率，要負擔高額地租，兩者差距大，最高可達31倍，如今再將公告地價調高，直接衝擊買地上權房屋的住戶。而民間也可見因此受害的個案，嘉泥建設子公司嘉新資產管理開發公司在今年12月，宣布終止和國產署的北市大安區金華段（杭州南路）設定地上權開發契約；財政部國產署2016下半年的地上權案全數「槓龜」，全年標脫率13%，創5年新低，都是例子。

他也舉出官方數據指出，台北市的建照核發量，2014年與2015年分別為282與266件，但今2016年至10月為止，只有169件，簡直是數量的腰斬，相當於北市1426名建築師中，每8人搶一個建案，對建案後頭衍生的相關產業鍊也引發一連串的蕭條，整體經濟受影響。

地價稅加重遏止開發 「寧可做土地買賣」

此外，對於房屋稅與地價稅的齊聲喊漲，業界也出現對北市府「一手喊都更，一手血腥鎮壓」的怨言。于俊明認為，現行公告現值下的地價稅很重，平均雖為30%，但新開發案都有約1-2倍的增幅，讓開發業停擺，寧可買賣土地獲利，也不願開發，因為促進土地利用者與都更者都倒大楣，他認為，這就是「制度殺人」，他舉例，信義區一處開發案，其現行公告地價是同區土地分區的3倍，建商因此怯步。

此外，公告地價調漲也影響最弱勢的無房民眾。于俊明表示，為處理公有土地被民眾無權佔用的問題，政府輔導與佔用者定契約繳房租，租金為公告地價乘以5%，如今公告地價調漲，對這些租戶來說，公告地價少說漲1倍，弱勢租戶怎麼受得了？

于俊明：忽略「平均數會騙人」問題 相當不負責

他認為，北市地政局在地價稅調漲之際，以對家戶影響不大，約只增加百元作為理由，卻不去面對民間開發案、都更案、設定地上權案停擺，以及對弱勢住戶構成的影響去深入探討，更不去提「平均數會騙人」的問題，是相當不負責任的作法。

政大地政系主任林子欽則表示，公告地價是平均的價格，性質應該是課稅用，但不是針對每一筆土地去估的，他說，國有地出租與設定地上權是對特定的土地，性質上不適合用公告地價作為地租，因為不會對每一筆的差異做調整，因此，他認為，政府該思考，是不是可能同樣以公告地價為基礎，但根據其土地的利用不同，採不同的估價方法來計算，現行法律沒有明定不可。