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目前日期文章:200902 (84)

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除了補習班本行之外,魏宏泰投資過房地產,買過股票、基金,還開過網咖、花店、出版社、二手車行甚至是當鋪,投資經驗一籮筐,可惜總是賺得少賠得多,朋友心疼他被騙,安慰他「花錢買經驗」,沒想到,魏宏泰根本不在意,「做什麼事,不是賺到,就是得到。」一派輕鬆自在的樣子。  

到處投資 狂賠數百萬

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逢低加碼是不少理專財家掛在嘴上的投資鐵律,但多數人總是無法克服人性弱點,在股市跌到谷底時由於心情更恐慌,容易認賠殺出,而非逢低加碼。已有20餘年投資基金經驗、奉行定期定額,且逢低一定加碼的台企銀財富管理部經理盧坤發指出,只要克服人性,同時把握三原則挑基金,現在進場加碼,少則三年、多則五年,要賺一倍的報酬率並不算是苛求。

定期定額十年 本金滾成八倍

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年輕人理財,洪德生建議先存一筆錢,再考量如何運用。他說,即使唸書或留學期間打工,光是支付學費、生活費就不夠了,因此一般人都是在擁有全職工作後,才有能力進行理財。以他自己為例,是在美國拿到學位、並且開始工作後,才買第一張股票。洪德生說,一般的受薪階級,只能慢慢地累積存款,當年他在美國工作,有家庭要養,「看到存款簿的數字又多了一點,就感到很快樂」。一開始存款累積很慢,工作一段時間之後,有了一定金額,洪德生把它拿來當作買房子的頭期款,讓家人有安定感。

至於年輕人工作一段時間、累積一筆錢後,應該先投資股票基金,還是買房地產?洪德生認為,如果這時候有能力付頭期款的話,那麼他會建議買房子,因為買房子支付的貸款利息跟租房子要支付的租金差不多,而每個人都會想有一個窩,想要穩定性。洪德生說,有人可能認為租屋比較划算,可以把其他的存款拿去投資股票,但是如果房租高的話,就跟房貸利息差不多,而買房子付貸款一段時間後,最後房子是自己的,所以買應該比租有利;買房子自住與其他投資方式意義不全然一樣,因為前者有家的感覺,可以讓人穩定下來。

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在台灣,說到瑞士銀行,幾乎等於「有錢人的銀行」代名詞,至於這些身價動輒數億的富豪們為何放心把錢交給瑞銀,瑞銀台灣區財富管理負責人陳允懋以他自己的理財觀告訴我們,理財首重規畫,有了清楚的規畫,才知道怎麼投資、投資什麼、以及如何調整;如果只是一味跟著市場跑、人云亦云,不會是好的財富管理方法。身為國內私人銀行龍頭的負責人,陳允懋每次在公開場合亮相,永遠是精神奕奕,掛著滿臉笑容,舉止間給人俐落、幹練的感覺,「什麼都像,就是不像搞銀行的。」陳允懋也坦言,從來沒想過自己會在銀行工作,「碰巧」進了金融圈,想不到一待就是24年,而且還成了No.1的私人銀行家。 

Step 1:規畫理財版圖

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晶點流行燈飾行銷經理朱詠薇

金融海嘯讓我與丈夫投資的基金與股票慘賠,本想安穩放銀行定存,現在央行又降息,似乎宣佈零利率時代即將到來,放銀行的錢不能有效增值,我將選擇投資房地產與基金,而趁機充實英文能力與精品品味,多投資自己也是我的選項之一。我有1個2歲兒子,為了讓孩子添手足,預計明年還要再拚一個娃兒,為此我與老公一直都在計畫購買房子自住。以前老公本來存了一筆頭期款,也因金融風暴肆虐賠掉了,看現在銀行利率這麼低,房貸壓力也會降低,而房市也到了相對低點,因此我打算把手頭上的存款當作頭期款,準備搶進房地產市場。

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不要以為曾是外資明星分析師,理財手法一定「藝高人膽大」,前花旗環球證券下游硬體王牌分析師、去年轉任香港大洋集團財務長的楊應超坦言,「因為愈懂股票,所以愈害怕」。讀大學時,他曾經玩股票把錢輸光,現在自己個人理財「非常保守」,甚至認為理財首重「資產配置」,而非追求如何選股。去年下半年的股市行情是所有投資人心中的夢魘;楊應超個人股票投資也同樣賠錢,但他說,因為懂得資產配置,為自己避掉更大的風險。所以,他每天照樣安心上班、下班享受家庭生活,「這才叫理財」。「你永遠不知道市場明天會如何變化!」楊應超說,起初2008年大家都說是個好年,天知道竟然會爆發史上最大金融災難,但是,只要秉持「資產配置」的大原則,即使遇到最慘的情況,也不會輸光光,畢竟在市場上,活著永遠有機會。究竟該如何資產配置?楊應超個人有獨到見解,他認為年紀愈大,可以承受的財務風險愈小,他建議拿自己的年齡當成穩定收益型資產配置比重的基準,例如他年約40歲,手邊閒置資金就要有40%放在債券商品;如果有一天,活到60歲了,那就應該配置60%的資產在債券市場,以此類推。

 不過,楊應超也透露,在外資股票市場打滾多年,看盡市場大好大壞,有人今天樓起、明年樓塌,看到有人大膽進出股票市場,他只能自嘆「初生之犢不畏虎」,因為自己經歷過大風大浪反而害怕,所以他現在非常保守,身邊總會留20%的現金,以備不時之需。剩下的40%資產,楊應超才會拿來投資股票。不過,他又強調,即便投入股市,仍然要遵守「資產配置」的大原則,他通常會把錢分成三等分,分別用來投資亞洲、美洲、歐洲市場。如果非常看好某單一公司,楊應超也不會「全押」,就算自己看準一定會上漲的個股,他也規定自己投資在單一公司上的資金,不能超過可運用資金的10%,因為「天有不測風雲。」此外,他認同股神巴菲特「不投資不懂的股票」名言,他不僅不碰自己不瞭解的股票,例如美股、歐股等市場,平常沒時間盯著盤勢,他則會選擇買進相關指數型基金(ETF)。 

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前花旗集團董事總經理楊應超去年告別金融界生涯,轉任香港大洋集團擔任財務長後,由於站在產業角度視野更廣,現在的他,可以說以前更高段。楊應超至今仍維持以前當分析師的生活習慣:每天四點半點起床,晨起運動後到公司,當第一個公司開門的人。只是轉行後,因工作性質不同,他自覺學到不少東西。他說,過去許多公司派細微的布局動作,在擔任分析師時根本觀察不出是基於怎樣的心態。跨入產業界後才曉得,產業界前瞻性較高,必須提前預測未來發展、競爭型態,要穩住當前陣腳,還要提前替未來鋪路,「這是很多分析師看不清的地方。」現在他對許多公司的產業布局,更能理解背後的動機。目前楊應超任職的大洋集團,主要製造應用矽膠,是全球筆記型電腦產業鍵盤矽膠橡皮主要供應商,從訂單流向,就可一窺下游電子業榮枯,楊應超歷經產業界的磨練,未來,看得更準。

【聯合報╱記者 鄒秀明/報導】

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對蔡上機來說,命理師比較像輔導老師,重點不是準不準,而是有沒有用。他說:「顧客從我的辦公室走出去,他得到了什麼,對他未來會不會更好?」他認為,傳統的命理「很準」,但準了又如何?出去還是垂頭喪氣,因為「準」跟「未來要怎麼做」是兩回事,命理師要能讓人對未來有信心、力量、確定感,能為未來指出一條路來。

蔡上機算命滿「科學」的。他會準備一台電腦,輸入問命人的生辰八字,排一排,命盤就出來了。蔡上機說,公式跑出什麼不是重點,重點在於解釋。命理中有科學的部分,它有公式、有邏輯,似乎人人都可以參透,但命理也像哲學,裡面的觀念是會因人改變,這些不是公式算得出來的。命算出來,就像指引一個方向,指出對你好的道路,但蔡上機也說:「就算有很好的人生劇本,但你一定要參與演出,如果你不演出,這劇也無法上演。」所以命理師更能了解「事在人為」的真意。

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你會不會好奇,能看透天機的命理老師,若在投資時,能卜一卦即知股票漲跌,自己照著卦象投資,豈不是賺翻?命理老師蔡上機卻說,命理老師也要靠基本面、技術面分析來投資的,「除非這檔股票連人力都無法掌握分析,我才會去算它,但到了這個時候,何必要投資這檔股票呢?」蔡上機說,因為很多客戶是股票族,他也天天看盤,但他不喜歡變動太快的投資,他的資產中,9成是房地產,因為天天看盤,自己也有操作一些,可是,命理老師為什麼不想用卜卦、算命來透視天機,為自己賺大錢呢?  

算命算範圍 點靠自己琢磨

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兆豐國際投信總經理孫蘭英在金融圈資歷超過30年,職場經歷多采多姿,不過說到投資理財,孫蘭英相對保守,波動風險大的股票,她敬謝不敏,投資基金前,也謹守「先有儲蓄、再談投資」的原則。因為出生在公務員世家,孫蘭英從小就被父母灌輸「公務員領鐵飯碗、工作有保障」的觀念,畢業後,孫蘭英參加國家考試,第一分工作在國稅局管理印花稅。那時,才20出頭的她,對於每天例行事務感到很無聊,隔了一年又考進中國商銀,一待就是30年。 

概念1:本業顧好 現金流豐沛

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「時間效果很驚人!」兆豐國際投信總經理孫蘭英送給兒子、女兒的滿月賀禮,就是一個投資帳戶,每月投入500元,幾十年來未間斷,如今寶貝孩子都已「三十而立」,帳戶也累積豐沛資產,她親身證明:「複利真神奇!」孫蘭英回憶,23歲的她才剛進入中國商銀工作,某天,坐隔壁的一位孕婦同事就說:「蘭英,妳幫我算一下,如果我小孩生出來,每個月都存500元到定儲零存整付,成年後會變多少錢?」孫蘭英拿出計算機按了一下,發現儲蓄20年、本金為12萬元,若依照當時約9.25~9.5%利率計算,總資產會變成66萬元,頓時間孫蘭英和這位同事都傻了眼。孫蘭英說,那時候公務人員月薪不過2、3千塊,她在中國商銀起薪是4,000元,想在大台北地區置產,大概100多萬就搞定,66萬在她們眼中,「根本就是從來沒想過的天文數字!」至此孫蘭英深刻感受到時間複利的功效,也加深她長期投資的信念。  

月存500 儲備子女資產

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投資市場行情不振,找不到好投資?但有人逆勢中,投資功力仍然很強。新光國際投資公司董事長林伯翰在日本泡沫經濟時投資日本房地產,林伯翰說,他買房子就像做長期定存。如今台灣、日本的存款利率都趨近零,而他的日本房產,每年仍有6%到8%的租金報酬率。林伯翰的爺爺、林登山,當年和新光集團大家長吳火獅一起打江山,林家是新光人壽三大股東之一。林伯翰30歲從日本學成歸國,即擔任新光人壽董事,他曾經是新光企業中最年輕的董事。外人認為企業家族的後代,都是啣著金湯匙出身,不必理財。林伯翰卻認為,投資理財不分出身和財富多寡,這些年,他憑著自身的專業,理財投資也愈來愈有心得。 

他的原則…不買股票

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要到日本當房東,林伯翰推薦東京三大精華區,「港區、澀谷區、世田谷區」,這三區類似台北的大安區、信義區,在當地房地產業者口中稱之為「御三家」,港區附近多領事館,世田谷區近期在台灣也非常有名,辜家大少辜仲諒前兩年待在日本時,即住在這附近。 

標的:3精華區換手屋

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林伯翰說,1990年代在日本當學生,當時日本打工時薪是750日圓,在吉野家還吃不到兩碗牛丼,因為一碗要400日圓。現在日本打工時薪漲到1,350元,10年漲了快兩倍,但牛丼一碗仍是400日圓,可以吃到3碗。為何日本在泡沫經濟破滅後,工資漲了,但物價沒有因此攀升?全球現在邁入零利率及超級不景氣難關,林伯翰認為,日本過去10年的經驗,此時,值得各國好好學習。

林伯翰說,日本企業在景氣低迷時沒有自怨自艾,反而找到最佳生存法則,經驗難能可貴;日本工資上漲卻沒有帶動物價上漲,他認為關鍵在於,日本企業做到了「增加效率、分散風險和降低成本」。舉例來說,台灣人愛吃日本和牛、買日本衣服,一生中要買台日本汽車,而在過去這些年,日本人將和牛的產地轉到澳洲,日本品牌的Uniqlo,則是在大陸廠製造,Lexus廠也移到美國生產。林伯翰說,日本將代表性產業的生產地外移,降低成本,同時也分散風險,但生產與製成效率反而更高,這點最值得學習。

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景氣低迷到全球都哀聲嘆氣的地步,但是,相信自己,生命自會找到出路!一股自救的力量隱然醞釀,無薪假愈來愈長的員工乾脆起而創業!今天是連鎖加盟大展最後一天,過去幾天吸引人數超出預期,「第三社會」發起人周奕成在聯合報「名人堂」專欄中就倡言,應設定民國98年是「台灣起業年」,政府拿出百億創業貸款號召10萬創業人。

一股自救的力量隱然醞釀,無薪假愈來愈長的員工乾脆起而創業!今天是連鎖加盟大展最後一天,過去幾天吸引人數超出預期,「第三社會」發起人周奕成在聯合報「名人堂」專欄中就倡言,應設定民國98年是「台灣起業年」,政府拿出百億創業貸款號召10萬創業人。10萬元說多不多、說少不少,買車不夠、買房不可能,但真的可以用10萬元起家,打造自己的事業。別小看10萬元的威力,台灣首富郭台銘當年就是靠母親標會的10萬元起家,打造出今天的鴻海帝國。

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買房子怎麼殺價最有效,可別以為把人家的房子嫌棄到不行,就有更多的殺價空間喔,投資30多間房地產從未失手過的葉青青,憑著看房必帶支票或訂金,加上姿態軟原則硬堅持,以及先向銀行打聽房價等殺價秘訣,買的每間房子平均都殺價兩成左右。看到房子不過五分鐘的時間,36歲的葉青青就決定要買下這間房子,而這是她名下排行第7間的房子,買過20-30間房現在手邊也還有十幾間房子的她,買的每間房子平均殺價都有兩成,還曾經在沒有資金需求的別墅屋主手中,把3900萬的房子殺到3100萬成交,葉青青表示,「看房子一定要準備訂金,不要說看房子然後很喜歡,你跟人家談了半天,你還在那邊猶豫不決。 

看房子必定帶著支票或訂金,第一招出手馬上贏到屋主的好感,看喜歡的房子,銀行評估可貸款的金額,再依照貸款成數推算,根本不用擔心買到比高出行情的房子,最重要的一點要挑房子毛病可以,但千萬不要嫌人家的房子嫌到太過頭,態度軟原則硬,爭取更低的房價籌碼又多了一項。葉青青指出,「我如果覺得這房子很好,你當然不可以去跟屋主批評他的房子,怎樣不好啦!或是不值這個錢啦!你可能要用其他比較感性的方式去說服。」進到最後決定關鍵,得找有決定權的人談,不管是房仲還是屋主,找對人談甚至還有砍價空間,這是投資房市從未失手的葉青青小姐買房秘訣,想買房的妳或許也能試試看。

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高雄的房仲業者聯合刊廣告,要馬總統拯救,但房市真的很低迷嗎?高雄的房地產在高捷完工後,一度傳出相當被看好,還吸引陳前總統南下購屋!業者指出以曾經吸引很多炒樓團來看房的農16的千萬豪宅為例,113坪附2個平面車位,原價近4千萬,去年初天天吸引炒樓團來參觀,但是過了1年,豪宅打了7折,還是賣不出去!房仲業者:「中央市政公園,整個景色很漂亮。」寬廣舒適的客廳,一開窗就是公園綠地,房內的基本裝潢,不但有歐洲進口廚具,還有皇室頂級衛浴,113坪的千萬豪宅,推出1年半,卻始終乏人問津。房仲業者吳三和:「以前都有炒房團來看,每個禮拜六禮拜天遊覽車包了至少1、20輛,現在週末都沒人。」

高雄豪宅買氣低迷,使得賣方不得不降價求售,113坪外加2個平面車位,原價近4千萬元,現在只要2千多萬元,足足打了7折,不過詢問的人還是少之又少,但最糟的還不止於此。房仲業者徐宏凱:「以扁家那棟來說,成交價原本每坪30到33萬,今年為止沒賣出去,還有投資客每坪開20萬。」誇張的低價格,使得投資客寧可留房不賣,也不願意再降價求售,目前高雄熱門的購屋地點,像文化中心,愛河沿岸,房價的波動不大,不過像是美術館、農16,跌幅近3成,該如何搶救房市,中央跟地方或許該好好想想辦法。

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景氣低迷,百業蕭條,各行各業幾乎都是哀鴻遍野,高雄市房仲聯合集資,在今天的報紙上,刊登大篇幅廣告,要馬政府救救房市,否則全國的房仲業,今年將會因此倒閉上千家,預估將有3萬名員工沒頭路。不是租、就是賣,等待脫手的房屋滿街都是,但是買氣還是低靡不振,房仲業者哀鴻遍野,大嘆情況再持續下去,預估光是大高雄地區,今年可能會有將近 2 成房仲,關門大吉,抵擋不了金融海嘯帶來的衝擊,高雄房仲業者刊登大篇幅廣告,強調馬政府要振興經濟,必先活絡房屋買氣,失業率節節攀升,連帶房屋買氣也受到衝擊,房仲業者憂心忡忡,就怕房市持續冷颼颼,下一個失業的就是自己。

(民視新聞李佳龍、曾虹雯高雄市報導)

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《小法典》房屋查封

侵入法院完成查封、拍賣或點交的房屋,搬走屋內物品,觸犯刑法321條毀越門扇、牆垣或其他安全設備而犯之者,加重竊盜罪。房屋進行查封前,法院法官或書記官到場進行清點,債務人(原屋主)可聲明自己財產的所有權,拿回所有物,經查封後,房屋屬於法院查封標的物,任何人不可移動,如果在房屋未拍賣前侵入搬物,違反查封效力,拍賣後則違反刑法侵入民宅法條,屬加重竊盜。 (記者蔡淑媛)

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