痞客邦房屋二胎部落格

現階段的利率走勢停滯，購屋者很容易「低估」了未來 20 年的房貸支出，但是未來向上反轉機率高，所以在貸款前一定要審慎評估自己的還款能力，選擇適合自己的房貸商品，才能夠輕鬆當個有巢氏。央行不再降息，意味著利率走勢已到谷底，而政府為了助長房市，5月份再釋出 2,000億元的優惠房貸，利率只需要 1.325％，創下 10 年來的新低。政策性低利房貸帶動了房市買氣，但是也激勵了各銀行業者，紛紛推出超低利率的房貸商品。

其中，過去一向對房貸市場保守的外商銀行，將利率一口氣殺到極限，破天荒地推出首年利率 1％ 以下的固定型房貸；但是大型行庫也不甘示弱，以「貸 9 成」為號召，企圖保有市場的一席之地。銀行之間的房貸戰爭，吸引不少打算購屋和換屋的民眾，但是目前普遍首年利率都在 2％ 以下的低利房貸，讓許多還在支付 2.5％ 以上貸款利率的房貸族，考慮是否要「逐低利而居」，將房貸搬到利率更低的銀行，企圖節省房貸支出。

「不論是新購屋族還是轉貸族，只要是信用條件良好，銀行一定都願意承作，」渣打銀行個人金融事業部執行副總裁鄧韻涵說，以渣打銀行為例，不論申請資格，只要通過核貸，首年利率都是 0.99％，比政策性房貸還少了 0.335％，假設是 3 年前申請的房貸戶，目前利率都在 3％ 以上，利差高達 2.1％，如果以貸款 300 萬元為例，1年的利息支出就差了至少 5 萬9,000 元。

轉貸前》先問自己3個問題

儘管利差誘人，但是銀行的房貸專家則建議，想要挑選低利房貸的轉貸族，必須留意下列 3 個問題：

問題1：核貸金額是否足夠？

鄧韻涵指出，各家銀行在審閱房貸過程時，一定會同時考量房子本身的價值，而且針對擔保品的估價標準不一樣。轉貸戶經常會遇到的問題是，經過 3、4 年，房子的屋齡增加、或是該地段已經失去增值潛力，這兩個因素都會影響房價。假設新轉貸銀行的估價低於舊房貸銀行，就會出現貸款金額不足的問題。該如何補足貸款金額不足？

鄧韻涵建議申請人可以提供財力證明來拉高自己的貸款條件，例如出具薪資證明、其他資產像是股票、基金的交易紀錄，來證明自己是具有還款能力。其次，是提供保證人。台灣中小企業銀行個人金融部經理石琬如提醒，保證人最好有固定的收入來源，例如找任職公教人員的親友當保證人，可能比在一般企業任職的配偶，更有加分效果。

問題2：是否比較過轉貸的成本？

目前銀行推出的低利房貸，多數都屬於「階段式房貸」，也就是前兩年採取固定式利率，利率水準低於市場行情，但是第 3 年開始則採機動利率計息，利率就會突然飆高 1％以上。但是這類「前低後高」型房貸商品，另一個特性，就是必須綁約，也就是如果在低利期間，若要提前還款，必須收取「違約金」，違約金通常是貸款金額的 0.5％～2％ 不等。

因此，第一銀行消費金融業務處消金商品部經理陳惠蘭建議，想要轉貸的房貸戶，必須先留意自己的舊房貸是否已經過了綁約期，是否有違約金的規定。如果貸款期限已經超過綁約期，需要留意在申辦新舊房貸時，必須支付新銀行的開辦鑑價費、抵押權設定、帳戶管理費等費用，這些費用合計約在 2 萬元不等，都必須計算在轉貸成本之內。

問題3：所謂低利是名目利率還是實質利率？

房貸戶在選擇房貸商品前，一定會比較各家銀行的「名目利率」，往往會忽略了「實質利率」。所謂的「實質利率」，是指以各銀行計算利率基準的指標利率來計算 20 年期間的總利息金額，再加上申辦貸款時，需要支付的開辦費、管理費等，再回推出來的百分率。

石琬如提醒，各家銀行的總費用年百分率，差距在 0.1％～0.5％ 不等，也就是每 100 萬元的貸款，費用可能就差距 1,000 元到 5,000 元。