瑞銀財富管理(UBS)最新發布《2018全球房地產泡沫指數》,列出了全球主要城市房地產泡沫風險的排行榜。 

在20個主要房地產市場中,處於房地產泡沫狀態的共有6個城市,香港排第一,接下來是慕尼黑、多倫多、溫哥華、阿姆斯特丹和倫敦。大多數城市的房價都被高估,米蘭、新加坡和波士頓估值相對合理,芝加哥則是唯一一個被低估的市場。 

瑞銀全球房地產泡沫指數,主要有5種風險類別:壓抑(depressed)、低估(undervalued)、公平價值(fair-valued)、高估(overvalued)和泡沫風險(bubble risk),指數高於1.5代表樓市出現泡沫。在報告中,泡沫的定義是「資產實質性和持續性的錯誤定價」。

根據瑞銀的說法,房地產泡沫的典型跡象,包括房地產價格與收入同步上升,以及過度放貸和建築活動等經濟失衡現象。與2000年代的繁榮不同,當前沒有證據表明貸款和建築業同時出現過度,而且未償還的抵押貸款量成長率,大約是危機前時期的一半。

 瑞銀首席投資長Mark Haefele表示:「儘管許多金融中心仍面臨房地產泡沫的風險,但我們不應將今天的情況與危機前的情況進行比較。不過投資者在房地產泡沫風險係數高的地區,比如香港、多倫多、新加坡,應該要有所取捨」

 瑞銀房地產主管Claudio Saputelli 說:「在過去的五年裡,最重要的金融中心的年均總回報中,位數為10%。未來幾年的回報尚待商確,我們建議謹慎行事。」去年主要城市房價的上漲並不強勢,且範圍有限。通貨膨脹調整後的城市房價,在過去四季平均上漲了3.5%,大大低於往年,但仍高於10年平均水平。房價在歐元區最大的經濟中心,以及香港和溫哥華仍處於爆炸式上升趨勢中。但繁榮的第一個裂縫已經顯現:去年的泡沫風險城市有一半出現了房價下降。

 瑞銀警告稱,房屋負擔越來越重。城市的中等價格收入(PI)倍數,從2008年的5.5增加到今天的7.5。也就是說,越來越少的居民家庭有能力購買自己的房屋。總體而言,低負擔能力會危及城市的長期成長潛力,並可能促使投資者重新評估未來資本收益的預期。

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