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目前分類:房地產訊息 (72)

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高房價的香港最近做了失業率調查,發現雖然房價水準居高不下,甚至許多地產價格還履創新高,但失業率卻不斷降低,已低於金融海嘯前之水準……房價和失業率之間的真正關係為何?以下分三個面向來談,值得投資人深入瞭解。

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接下來一系列的黑心建商員工告白,讓你知道房子是怎樣蓋出來的,內容有多人的故事,為了閱讀容易我把他整合,你以為當個黑心建商容易?每天在存款簿增加的零,與下半輩子良心不安中掙扎,那種煎熬很難過, 挺著喝出來的肚子,往賓士的座位中塞進去,夜深人靜的時候,來自四面八方的無聲壓力,擠的我想要大聲尖叫,最討厭的 X 邦不動產找上我,本來想要找人毀了這網站,用毒灌爆,害我少賺很多,可是我覺得該是了結的時候了,說一些心聲也爽,最近景氣很熱吧,只要看到報紙就有利多的消息,啥大陸人又來投資辦公室啦,哪間人壽又用了誰的錢來搞豪宅啦,還有一群群大陸人去看個啥個案,最扯的是,隨便來個大陸人,只要是去哪走走,就被報成「看地打算投資」?

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從統計出的房地產交易十大糾紛中可見,房地產的交易糾紛多如牛毛,於是房屋交易的安全,成為現階段買屋賣屋的重要議題,而要降低房市的交易糾紛,除了政府必需加強宣導外,也有賴地產相關業者與消費者的共同努力,購屋時各種類型的購屋交易糾紛,已成為當事人買賣房屋的最大的夢魘,究竟消費者該如何避免掉入購屋糾紛的黑洞裡,將發生購屋糾紛的機率降至最低?時下的房屋交易制度,又有著什麼樣的陷阱,是消費者所容易疏忽的?本刊為讀者專訪了地政司王副司長及兩位地產界專業的名律師,為您未來的買屋賣屋提供寶貴的建言。
 

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石先生,您這是第 4 筆房貸,貸款成數大概只能有 7 成喔!」老石最近才剛支付訂金買進一間新成屋,卻沒想到,在向銀行詢問房貸時,銀行願意核貸的成數,竟與自己原先的預算出現 1 成的落差。60 歲的老石已經退休,看好台灣房市行情還有高點,最近再買進一間房子要長期投資,結果卻發現,因為他名下已有 3 筆房貸,銀行因此將他視為房地產投資客,拉高核貸標準,使得他不僅面臨自備款準備不足的問題,房貸利率也會拉高,讓他不禁猶豫,要不要認賠訂金、放棄這筆投資?

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歐債事件讓市場對於「二次衰退」的疑慮升高,導致國際金融受到衝擊,國際股市紛紛明顯回檔,連帶台灣一手市場房市也受到影響。根據報載,北台灣第三季房市推案量為 989.9 億元,是近4年以來的同期次低量,不過仍有區域推案狀況影響不大,其中包括北市南港與北縣的新莊地區,都是下半年的重點推案區域。

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台北市精華區的小套房,總價動輒近千萬,若以銀行七成房貸計算,購屋民眾的自備款至少得準備 300 萬左右;反觀房仲的網路購屋調查,高達七成五網友的購屋自備款不到 100 萬。若以百萬元的自備款推算,網友最理想的購屋總價以 400 萬上下為宜。

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房仲業者統計發現,35 歲以下的購屋人中,買在台北市的平均購屋總價最高,這類買方多成交 1400~1500 萬元的房子,但是台北市以外的區域,35 歲以下的客層,購屋總價多落在 500~700 萬元,等於只要有 150~210萬元的自備款,就可以完成在北縣購屋的夢想,但如何存到這筆自備款,就成為首購族的難題。

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根據永慶房仲集團先前所作的購屋調查,年底 5 都升格改制後,有 62% 的民眾看好新北市的房價增值潛力,大幅超越台北市的 17%,最新出爐的內政部人口統計顯示短短 3 年來,新北市人口一共增加 11.25 萬人,不但為全台之冠,也等於 3 年來就增加一個澎湖縣的人口,相較於首善之區台北市人口減少 21875 人,磁吸力道更是驚人。

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情侶合買房子當成愛的見證固然很甜蜜,但在浪漫之餘,也要顧及現實面,千萬不能為愛沖昏頭,合買房子有五件大小事要注意,包含不要繳款沒記錄、不要堅持己見、不要力求完美、不要預算無上限、不要一見鍾情。

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1996 年台北捷運木柵線通車以來,台灣進入捷運時代已經 14 年。截至今年 4 月底止,台北捷運載運突破 40 億人次,現在恐怕已經很難找到大台北居民還有沒搭過捷運的人。至於 2008 年通車的高雄捷運紅線,即使乘客流量不如興建時預期,但隨後橘線加入營運行列,平均日運量也已達到 12萬人的水準。雖然相對大高雄地區 220 萬人口,普及率仍有所不足,但高雄鄉親應該也沒有人會否定這項改變城鄉風貌最有力的公共建設。

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新莊地區是最近一年北縣的房市熱門區域,市場目光焦點都集中在頭前與副都心重劃區內,其中副都心重劃區內個案,市場傳出每坪將喊出 50 萬元以上的高價,而距離新莊副都心不到 1 公里的泰山 18 甲重劃區,新成屋每坪單價僅 21~24 萬元,房價具備比較空間,吸引買方進場購屋。

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石先生,您這是第 4 筆房貸,貸款成數大概只能有 7 成喔!」老石最近才剛支付訂金買進一間新成屋,卻沒想到,在向銀行詢問房貸時,銀行願意核貸的成數,竟與自己原先的預算出現 1 成的落差。60 歲的老石已經退休,看好台灣房市行情還有高點,最近再買進一間房子要長期投資,結果卻發現,因為他名下已有 3 筆房貸,銀行因此將他視為房地產投資客,拉高核貸標準,使得他不僅面臨自備款準備不足的問題,房貸利率也會拉高,讓他不禁猶豫,要不要認賠訂金、放棄這筆投資?

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判斷四:市價比較法已成為房價飆漲的主要推手

在沒有估價師的時候,人們無法判斷房地產價格,只好採用「成交即市價」的方法,所以才會有所謂的「市價比較法」,但市價比較法本身就是一種會推波助瀾房價的方法,因為只要有新的成交就自然成為「市價案例」。舉例而言,目前公有土地出售只有兩種主要途徑:一是公開標售;二是讓售。就公開標售而言,如果有心人企圖炒作房價,他只要透過標售時出價,就可以「創造」市價案例。可怕的是,現在連國有財產局、市府財政局等政府部門在決定出售價格時,也動輒以市價比較法決定。更可怕的是,有些走火入魔的估價委員們,還要求一定要依據「最近」成交的「市價案例」估價,這些作法往往在不知覺中,成為帶頭推高房地產價格的推手。其次,就讓售而言,由於讓售必須有一定的條件(例如已先租若干年),導致有許多弊案都是走讓售的路,先租後買,並且價格甚低,圖利買方,因此常被調查起訴。

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判斷三:合理價格正確對象應是區位價值

舉例來說,如果一個「地區」的房屋,每坪行情只有三十萬元,突然在有些企業或個人的努力下,出現了一幢好房屋(豪宅),其價格一坪要賣五十萬元,我們應用什麼態度面對呢?許多人會將目光放在五十萬元的房屋上,抱怨它與打擊它,這種態度對嗎?錯了!我們應該將眼光放在三十萬元的房屋而不是五十萬元的房屋上,為什麼呢?

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判斷二:縱容私有權利就不會有合理房價 

如果要讓房價合理,政府最重要的工作就是要限制私有權的範圍,如果不能限制私有權的範圍,房地產價格的飆漲必然會愈來愈嚴重。有些缺乏實務經驗的學者們,一方面呼籲要保障人民的私有財產權;另一方面又不斷地抱怨房價漲不休,這就是標準對於房價問題的外行,就像我們一方面縱容子女胡作非為;另一方面又抱怨他們老在外面為自己惹麻煩,這其實是相同的情況,縱容(私有權)自然會導致(房價)失控!舉例而言,國家花了全體納稅人的錢建國宅、公教住宅,也改建了眷村,這些因特殊身份受保障,以便宜條件取得的房屋,可不可以出售呢?如果同意可以出售,則一方面會使有些人不勞而獲(漲價歸私);另一方面也會炒高了國宅與眷宅的價格,自然會造成即使興建再多的平價住宅,也無法解決住宅不足問題。

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最近,媒體上常出現「房地產價格飆漲」、「房地產價格不合理」等訊息,許多投資人都想知道什麼才是合理房價?以及如何才能判斷合理房價?這是一個看似簡單的估價問題,其實有些複雜,我盡可能簡化為四點,希能協助大家永遠不被房價問題所困擾:

判斷一:房地產價格的決定因素不是租金

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除中和線外,捷運路線通過房屋地下,土地及建物謄本上會有註記,捷運工程局也會有所補償,斗大「隱瞞捷運樓底過,賣方判賠 74 萬」新聞,讓人有所警覺,購買房子時別忘了要詳閱並且一定要實際走訪留意。台灣房屋不動產研究中心副理江怡慧說,對通勤族而言,捷運住宅有極大且無可擋魅力,但位於北市熱門商圈捷運住宅,非一般民眾所能購買得起,動輒數千萬,更非是升斗小民所能及,因此「多兩站,也能入主捷運住宅」。對大都市居民而言,沿捷運購屋,就像買汽車附安全氣囊一樣成基本配備,大台北捷運網絡成影響台北房價最重要因素。

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遺贈稅率調降至10%,對於多數父母來說,與其贈與大筆現金,反 而可用購屋贈與子女的方式,採房屋的「評定現值」為計算基礎,而 非市值計算,因此可享較高的節稅效益,而現金購屋贈與、夫妻合購 贈與、貸款購屋一併贈與等3種方式中,又以「貸款購屋」贈與最有 利,但受贈子女必須已成年。勤實佳會計師聯合事務所董事長林敏弘指出,依據贈與稅法第21條 的規定,贈與附有負擔者,由受贈人負擔部分應自贈與額中扣除。也 就是說,房貸可用於贈與金額的扣項。

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國道三號發生順向坡走山事件,再度喚起「林肯大郡」悲劇記憶,但事件會不會停止?政府沒有一套有效管制機制,民眾只能自求多福。國道三號基隆路段發生走山事件後,勾起大家對山坡地住宅的危機意識,不僅是目前住在山坡地的民眾心裡暗發慌,擔心房價下滑,就連近期靠近或就在山坡地上推案的建商,心中也暗叫「不妙!」

林肯大郡倒塌 住戶永遠的痛

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台北市房價貴到令一般市民生氣,根據統計,議價空間更來到歷來低點,面對北市超硬的房價,房仲業者建議買方可運用看屋時機、夫妻分飾黑白臉等殺價4大策略,來爭取更高的議價空間。房仲業者整理的面對台北市房價殺價4大招數,包括理性的「以設備換房價」以及感性的「哀兵必勝法」,民眾可先掌握賣方的心態,再選擇適合的招數。面對北市房價主要的殺價策略包括:

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