判斷三:合理價格正確對象應是區位價值

舉例來說,如果一個「地區」的房屋,每坪行情只有三十萬元,突然在有些企業或個人的努力下,出現了一幢好房屋(豪宅),其價格一坪要賣五十萬元,我們應用什麼態度面對呢?許多人會將目光放在五十萬元的房屋上,抱怨它與打擊它,這種態度對嗎?錯了!我們應該將眼光放在三十萬元的房屋而不是五十萬元的房屋上,為什麼呢?

因為房地產講的區位(location)價值(區段價值),指的是「社會自然增值」,其理論基礎是,由於政府的投資,社會的進步,再加上眾人的努力,推動了全區段所有的房地產增值(社會自然增值)。但重要的問題是,這種因社會進步所導致的增值(社會自然增值),指的是每坪三十萬元,還是五十萬元?而如果一個地區的「區位價值」是三十萬元,我們對於那幢五十萬元的房屋,要如何面對呢?是要處罰它還是獎勵它?如果處罰它,還會有人願意投入資金、人力與智慧去努力創新,與增加房屋的附加價值嗎?

因此,國父在民生主義中,多次提到這種因為「個人努力」所創造的價值,是不可以課稅的,要全歸努力創造的人所有,因為如此一來,人們才會努力創造附加價值,社會才會進步。但在目前社會中,我們是如何對待創新者?如何對待不斷冒風險的努力付出者呢?我們不但要多課他們的稅,還要處罰他們,這是多麼不正確的認識!對於合理房價的判斷,不應將注意力放在少數的豪宅個案上,如果只有一、二幢好房屋出現,不但不應提高其土地與房屋稅賦,相反地,還應該給予獎勵,讓其所繳的稅賦要和附近低度使用的房屋相同,這才是政府估價(區位價值)的真正精神,也才是能給予低度利用土地壓力,以達到建國理想(地盡其利)的正確方法。

容我再嘮叨一次,建國理想中的「漲價歸公」,指的是將因社會進步所導致的增值,收之歸公;但對因私人努力所創造的價值,是完全不應課稅的!但目前稅務機關動輒以市價課稅,還要對好屋多課稅,顯然已經嚴重違背了建國理想。如果仍然執意而行,會導致什麼結果呢?不但會打擊好房屋的供給,會減緩對不良房屋改建的速度,更重要的是會使不合理的稅賦轉嫁,反而會成為推昇房價的推手。所以,對個別好房屋課稅、以市價課稅,都是對建國理想(平均地權)與房地產市場缺乏了解下的主張!過去二十年中,至少有二個財政部長因此下台,其原因並非是搬不動財團,而是他們對建國理想與房地產特性缺乏了解。

【文/馮先勉 攝影/邱添榮】

創作者介紹

痞客邦天馬行空部落格

痞客幫仔男 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()