痞客邦房屋二胎部落格

祕密有很多種，有一種祕密會讓人致富，但偶爾造成夫妻間相互猜疑，若是用在對的地方卻使感情更好；這種祕密幾乎存在每對夫妻身上，或是親子之間，小可以安身養家，大可以革命建國，這個不能說的祕密就是「私房錢」。

【經濟日報╱記者 陳芝艷／台北報導】

中央銀行去年9月開始降息以來，各項融資工具利率跟著下降，目前房貸利率已調降1.55個百分點，在2月多數銀行完全反映央行降息後，房貸利率可望降到1.85%的歷史新低。央行從去年9月以來共降息2.125個百分點，目前尚未有任何一項融資工具，完全反映央行的降息幅度。不過，各項貸款工具中，以就學貸款利率降幅最大，達2.05個百分點，股票融資利率降幅最小，僅0.925個百分點。銀行建議，需要借錢周轉的民眾，事前可先比較利率高低，再選擇對自己最有利的管道。

美國出現次級房貸信用危機，台灣房貸市場也開始走緩，各銀行為了加強風險控管，傳出提供房貸戶的條件漸趨緊縮，有的銀行依不同貸款成數提供不同利率，也有銀行將寬限期縮短，想要買房子的無殼族最好衡量自己的還款能力再下手。台灣銀行歷經前幾年的雙卡風暴後，由於這幾年剛好房市走強，各銀行紛紛搶攻房貸市場，利率一度殺低到2%以下，引起金管會關切，擔心銀行過度競爭結果，低利搶客戶，引發市場信用危機，因此去函要求銀行必須注意風險控管，此後，各銀行陸續調整房貸政策，開始從嚴審查。

銀行自保 利率貸款成數連動

銀行房貸主管建議，在股市慘跌時期，房貸戶儘量不要動用強調資金可彈性運用、有借才計息的理財型房貸。因為這種房貸雖然是每日計息，貸款利率卻高於一般房貸，如果股票被套牢不能動，沒辦法還款，等於要多背一筆利息負擔。理財型房貸是不少投資客慣用的借貸方式，但因房市景氣出現疑慮，加上台股行情轉空，多家行庫為避免財務槓桿太高的投資客沒錢繳房貸，增加銀行授信風險，今年以來已經逐漸對投資客房貸從嚴審核，甚至拒收同時申貸二、三戶以上的投資客。

除了投資客借錢難度提高，銀行也建議一般房貸戶，儘量少動用理財型房貸額度。銀行個金部主管指出，如果和其它股票融資管道比較，理財型房貸的利率低於證金公司融資利率7%的水準，但遇到股市行情不好時，如果無法短期內從股市獲利，會被套牢一段長時間，對房貸戶來說，等於除了要繳原本的房貸利息，還要再多付一筆理財型房貸的利息支出。目前市場上的理財型房貸利率約4%，較一般房貸平均利率3%來得高。

公教人員可適用銀行推出的2.99%一段式利率方案；如果不是公教人員，也非銀行眼中的優質客戶，又想貸到3%以下的一段式房貸利率，銀行個金部主管指出，內政部住宅補貼方案利率更低，僅2.192%、2.767%，符合資格者可選擇這類政策貸款，節省利息支出。想貸一段式利率房貸的民眾，如果不是公教人員，利率幾乎都從3.2%起跳；能適用利率3.2%者，還必須要在大公司任職，或者是像醫生、律師等這類專業人士，如果是一般民眾，一段式利率幾乎都要3.4%至3.6%。

如果以貸款300萬元、期限20年為例，適用2.99%利率的公教人員，和適用3.6%的一般民眾，後者每月要多付930元的利息，一年利息共要多付1萬1,160元。銀行主管指出，一般民眾如果選擇內政部的住宅補貼方案，計息方式為台灣郵政2年期定期儲金機動利率加、減碼，和銀行的一段式利率相同。目前第一類弱勢團體利率為2.192%，第二類一般貸款戶的利率為2.767%，貸款額度最高220萬元，貸款期限最長20年，還有五年的寬限期，較一般銀行業者推出的房貸方案寬限期僅二、三年更長。

物價喊漲，房貸利率也跟著走高。隨著政府優惠房貸利率調升至3.6%，最近不少房貸族再上演出走潮，將房貸搬家到壽險公司的低固定利率房貸。根據試算，如果把房貸從銀行搬到壽險公司，貸款500萬元者，一年可省下超過1.5萬元利息支出。優惠房貸利率調升至3.6%，創下近四年新高。英國保誠人壽總監周寶麗表示，目前民眾詢問轉貸的房貸商品以固定利率商品居多，主要是為了降低利率波動風險。比較市面上的指數型房貸、固定利率房貸與政府提供的優惠利率房貸。目前政府優惠房貸利率是3.6%，國泰、ING安泰、保誠等公司的指數型房貸前三年平均利率水準在3.21%至3.38%間，前五年的平均利率3.34%至3.54%，都比優惠貸款划算。

至於固定利率房貸，三商美邦、保誠、富邦、南山等壽險公司都有相關商品，前七年平均利率約3.25%至3.57%。三商美邦將前七年固定利率調高至3.27%後，現以保誠人壽的前七年固定3.25%最低。富邦人壽則是前五年固定3.25%，第六年起依指標利率調整，固定利率時間較保誠人壽短，若還款利速度較快的民眾，也可將這類房貸納入考慮。保誠人壽建議，房貸族選擇房貸商品時，除以家庭財務規劃為首要考量，也要定期檢視房貸利息支出狀況。以長期自住的房屋而言，五至七年累積下來的利息支出，是一筆不容忽視的金額。以政府優惠貸款250萬元的台北市房屋貸款為例，政府優惠房貸與固定型房貸利率相較下，固定型房貸一年的利息總支出可省下近8,000元。