痞客邦房屋二胎部落格

記者蔣謙正／台南報導

中華西路二段建地，十月初由遠雄建設以五億三千多萬元購得，每坪六十四點八萬元的高價，創下湖美土地的另一波價，引起台南建築業界關注。 台南在地不動產業者表示，近來不少外地建商來台南以「高價搶地」，造成土地價格衝高並拉抬大樓住宅的售價，形成哄抬房價的原因，不僅對在地建商推案構成極大困擾，也對廣大購屋族十分不利，高房價的原因值得大家重視。

台灣房價高居不下，新建案還是不斷推出，為了提高民眾買房動機，在台中有房地產業者推出新的行銷手法，不只高樓層和低樓層，均一價，還有團購和打卡優惠，最多每坪可以省2萬8，不過也有買家覺得買低樓層不太划算，所以幾乎看房的民眾都挑10樓層以上，另外也有業者根據停車難易度，車位價錢也不同，越難停的越便宜反而越搶手。

電腦3D看房屋內部結構，已經是提供給客人的基本服務，不過現在有業者，不只可以看3D模擬圖，就連交易買賣，還可以網路付訂金。

銷售經理朱尹仲：「再來選擇他想要的樓層比如說7樓，他可以在這邊，看到他7樓的視野，看出去的視野，總價加車位以後，每個月要付款的方式，讓他很清楚。」

買房用網購，台中房地產業者的行銷創舉，還不只這樣。一般來說民眾看屋買房，大部分的房價，都會根據樓層高低有落差，不過現在台中有房地產業者，推出的行銷手法，從1層樓到24層樓的價格，通通均一價。

業者推出創新價格戰，而且打卡還可以折5千元、團購5戶以上，再優惠3千，最高每坪可以折價2萬8。

連假5天看屋人潮跟買氣都很旺，兩大代銷業者就累積超過10億的銷售額！尤其重劃區表現亮眼，像是土城、板橋有些建案都要完銷。房仲表示，最近降價幅度趨緩，加上2到3年來建商讓利空間2成，跟附近中古屋價格一樣，自然會吸引自住客進場。

市區大樓常見一樓有店面營業，但建商透露其實現在愈來愈少建案喜歡推大樓店面，原因就是怕受到住戶買家反彈，所以店面稀有度愈來愈高、價格也通常是樓上住宅的2倍以上，而且店面承租的商家也多半是高經濟效益的行業。座落在市區，尤其在大馬路旁邊的建案，很常可以看到設計成類似這樣，一樓是店面式的銷售案件，但建商透露，近幾年其實這樣的建案相對變少，造成大樓店面的稀有度愈來愈高。

新的大樓建案愈來愈少蓋一樓店面，建商說就是怕受到住戶反彈，而在推案過程中也會傾向把高單價的住宅大樓店面，銷售給從事「高經濟效益」的行業。專案人員：「住戶在意生活品質受影響不喜歡一樓有店面，所以傾向賣給診所銀行簡易分行等店家。」

房市景氣到底有沒有回溫？記者實際調出實價登錄，發現新北市重劃區，5年來價格平均都有下修2到3成，甚至像土城、板橋、新莊新成屋都完銷，房仲業者表示，重劃區反映市場多頭、空頭最明顯，建商讓利加上生活機能補足，也這邊成自住客入手的考量。位在23樓視野好，遠眺大土城區，室內空間3房2廳。土城區房仲很有感，今年看屋人數比起前幾年好很多，來詢問的以自住客為主，會選擇入手土城重劃區，房仲直言跟價格很有關。

跌4萬聽起來不多，但買1戶總價就差100多萬，甚至上網查實價登錄，同個土城建案，102年一坪48萬成交，今年初有屋主急著脫手，一坪最低看到38.7萬，等於降了10萬元，個案出現降價求售。來到新莊，當初102年開價一坪是70萬左右，不過現在的話，大概可以落在50到55萬，等於跌價了將近3成。

整個新莊副都心還是能看到不少建案工程，甚至很多建商打出完銷，原因跟讓利有關，像是在中永和的建案，103年推每坪近56萬，去年成交金額下滑到34.6萬；淡水新市鎮因為戶數多，建商為了銷庫存，比起3年前，去年交易行情一坪20萬有找；就連台北蛋白區北投，有建商乾脆換名稱，換過3間代銷，價格也從一開始喊的160萬下滑到99萬。

不動產企劃研究室經理徐佳馨：「在重劃區來說的話，它是一個相對『助漲助跌』的區塊，就是如果市場多頭的時候，它當然價格很容易往上走，但是如果說市場空頭的時候，各建商希望能降價，快速去化它的案件。」房市買氣又以重劃區最明顯，今年以來看房、買房成交多，專家分析新的重劃區像是板橋江翠開4字頭、新店央北一坪60幾萬就能買到，有價格優勢；舊重劃區像是新莊副都心有開通的機場捷運，五股到內湖只要20幾分鐘車程，土城周邊有4個捷運站，生活機能好、價格下修，雙條件加持成了自住客入手一大考量。

房價從跌到深不見底，如今總算看見買點，跌幅趨緩，也讓房市景氣陸續回溫。

北台灣預售、新成屋房價持續下探，雙北市新屋房價雙雙回到5年前的水位，反觀新竹呈現正成長，房仲業者指出，因為台北市人口外流嚴重，置產率低導致房價下跌，新竹因為竹科人口數穩定，呈現上漲狀態，不過北市蛋白區價格也還是很熱。建屋蓋好近5年，卻還是高掛接待會館代表新屋出售中，房市買氣低迷，統計就顯示首季雙北地區桃園基隆和宜蘭地區等5大區預售，新成屋價格繼續下跌，各縣市房價仍維持盤整向下修正趨勢，其中雙北市走勢相對疲軟。

大台北地區首季房價創下2014年景氣反轉以來新低，其中台北市新屋每坪成交均價82.9萬元，新北市預售新屋每坪38萬元，雙北都重回2013年79.3和38.2的水位，等於這5年都沒漲到，但反觀新竹倒是從一坪20.5萬一路攀升到一坪23萬不跌反漲。房仲業者陳泰源：「新竹它相對是一個正成長的地方，尤其是南新竹竹科那一帶，所以我們會反而說，為什麼其他地方逆勢下跌，可是新竹反而是逆勢成長的，最主要還是在人口紅利。」

人口流失置產率也跟著低，相較起來北市扶養比10年增加了4.6個百分點，新北市增加1.6個百分點，恐怕5年內會失去人口紅利，也反映在新屋成交價上。雖然新成屋成交價普遍下跌，但房仲業者也說北市外圍蛋白區，像是大同、萬華、北投、文山、南港價格還是很熱。房仲業者陳泰源：「多數人仍然置產，會有台北市門牌這樣的迷思，會優先選擇台北市蛋白區。」

像是大同區新成屋，中山文華成交價一坪120萬，興洋興天地一坪113萬，捷麗都還是將近百萬，但建商也說，雖然台北市出現熱銷高價案，但只能算少數，多數建案成交價還是得向市場低頭。

記者 楊雅琳 / 攝影 鍾尹倫 報導

官方資料顯示，房仲業經歷市場交易低迷與體質調整後，2017年銷售額達新台幣439億元，不但是2013年以來首度止跌反彈，同時比2016年成長16%，顯示房市已明顯止跌回穩。

房屋仲介服務費，現行法規上限6%，有18位立委提案要取消上限，消基會認為房仲品質參差不齊，各國都在調降仲介服務費，況且取消容易引發更多糾紛，不過房市競爭激烈，很多只會跟賣方收取1到2%，房仲認為取消上限影響也有限。民眾：「如果沒有上限就隨他(房仲)要啊，6%已經很高了，(再取消上限的話)那就收更高了，那不行。」

民眾擔心不是沒原因，仲介服務費現階段買方最多會被房仲收2%費用，賣方則是4%，合計不超過6%，不過有18位立委提案，打算取消6%的上限，消基會認為實在不妥。

人口多寡成為影響房價的重要因素，房仲依內政部資料，全台人口密度最高五區中，高雄的新興區屋齡老，少有新建案，讓價幅度最高，年跌13%；北市大安區年跌7%。

戴德梁行董事總經理顏炳立認為，2018年房市還不會落底，估計2019年落底後再盤整4年，整體走勢如同碟子型，要到2023年才可能逐步回彈；近期北市商辦市場成為資金標的。

新北市房市跌價壓力擴大，實價登錄顯示，去年底以來出現不少認賠出場案例，屋齡大多是2至5年的「新古屋」，有單戶轉手賠超過900萬元。房仲分析可能是因為房貸寬限期結束加上這些新古屋多半是房價最高點時買進，因此現在認賠出場件數增加。

北台灣預售、新成屋房價持續下探，雙北市新屋房價雙雙回到5年前的水位，反觀新竹呈現正成長，房仲業者指出，因為台北市人口外流嚴重，置產率低導致房價下跌，新竹因為竹科人口數穩定，呈現上漲狀態，不過北市蛋白區價格也還是很熱。

房市研究單位住展雜誌發布4月住展風向球，較3月上升1.5分，仍為黃藍燈；分析發現，4月預售案及成屋推案多拉高分數，但買方得不到有感降價而改抱中古屋，新建案要小心應對。

房市研究單位住展雜誌統計北台灣5大重劃區今年上半年推案量後發現，案量最大的居然是桃園龜山A7重劃區，高達255億元、2745戶，主要A7房價僅2字頭，建商大舉湧入推案。

房市研究單位住展雜誌發現，都市更新條例1998年實施以來，台北市整合成功並推案的都更建案僅115件，大同區和中山區各17件最多，信義區最少僅1件成功，堪稱全市最難都更區域。

1600新經濟帶您掌握國內外經濟脈動！北台灣的房市交易有回升跡象。房仲統計，全台5月買氣比4月增加1.9%，表現持平，但新北市卻比去年同期大增4成，台北市也增加22%，預估買氣還會延燒到今年第3季。房仲表示，因為329檔期、加上價格修正，很多民眾覺得繼續等下去房子也不會更便宜，因此加速進場。

但房屋交易動輒上千萬，若遇到詐騙事件，恐怕損失慘重。律師蔡志雄提醒，為了避免糾紛，不管買屋、賣屋，一定要留意3個重點。

１、確認屋主的身分，權狀或謄本上的名字和身分證字號要仔細比對。

２、相關文件、白紙黑字一定要看清楚再用印，千萬不要輕易把印鑑交由他人自行用印。

台灣實質薪資倒退17年，除了高房價、買房難，現在就連想租個房子，也得花不少錢。內政部統計顯示，國內租金指數已經連續38個月上揚，「房價緩跌，房租飆漲」的怪現象，究竟意味著什麼？
位於汐止的小套房，陳小姐租了5年，月租7500包水不包電，每天通勤上班，來回得花4、50分鐘，不是沒想過要搬，因為市區租金實在太貴。

租屋族陳小姐：「我現在工作的地方，它的租金是我負擔不起的，它之前的租金大概同樣的房型只要9千元，現在已經漲到要1萬1以上。」 

就怕未來房子可能從「買不起」變成「租不起」，但其實房價跟租金行情，也受市場供需機制影響。

德明財經科技大學客座教授莊孟翰：「你暫緩買，我暫緩買，那暫緩怎麼辦呢，我就只好租房子，所以無形中這種租屋的需求是提高的，所以就造成租金的上漲問題，再來是持有成本，他可能要以前不報稅，現在要報稅，國稅局查得很緊，第2個房屋稅、地價稅都提高。」租房子真的變貴了，從租金指數觀察，從2015年1月起已經連續38個月上揚，今年第一季租金和去年同期相比，台北市漲幅高達5.8%，拿近5年數字來看，2013年台北市月租金，平均一坪1270元，2017年已漲到1408元，漲了10.9%，新北市也從648漲到719元，漲幅11%。6都中漲最多的就是台南，漲了13.3%，國內高房價還沒修正到民眾「滿意」的甜蜜點，租金已經悄悄漲到史上新高。

房仲彭建霖：「可能以前租1萬5，現在大概1萬8左右，我覺得大概應該漲了2成左右，就住的需求還在，變成說人家都買不起，變成去租房子，所以變成租金就一直提高上去了。」 

住宅租金漲幅驚人，以台北市來說，租金指數從2009年的95.88，一路漲到今年3月的101.24，換算近10年租金漲幅達5.6％，已經連9年攀升。

母親節將到，房仲調查媽媽們買房意願，結果發現7成的媽媽認為現在時局不穩，買房再等等；若要買房，也有5成的媽媽要登記在自己名下才安心，更有84%的媽媽根本不信養兒防老。