痞客邦房屋二胎部落格

現階段的利率走勢停滯，購屋者很容易「低估」了未來 20 年的房貸支出，但是未來向上反轉機率高，所以在貸款前一定要審慎評估自己的還款能力，選擇適合自己的房貸商品，才能夠輕鬆當個有巢氏。央行不再降息，意味著利率走勢已到谷底，而政府為了助長房市，5月份再釋出 2,000億元的優惠房貸，利率只需要 1.325％，創下 10 年來的新低。政策性低利房貸帶動了房市買氣，但是也激勵了各銀行業者，紛紛推出超低利率的房貸商品。

習慣是靠時間累積的一種動作。政大商學院教授周行一強調，年輕人要致富，培養好的理財習慣絕對比拿錢去投資理財更重要！72 年次的 Debbie，外型亮麗，家境優渥。但是，最近卻煩惱到睡不著覺，因為她已經失業 4 個多月，存款幾乎用光，身上還背著 3 萬多元的卡債，不敢告訴爸媽。

台北縣市居民，現在只要一提到房價，就是無奈與抱怨，高房價的民怨陰影，似乎在短期內已揮之不去。很多人都很好奇，房價已經這麼高，現在究竟是誰在買房子？難道他們不知道現在房價很貴嗎？為何不等到降價時再買？為什麼要選在這個時候買房子？本文就採訪了幾位，現在正進場買房子的消費者！大台北地區房價飆高，讓多數人都大感無奈，還沒住進來的，大嘆住不進來了！已經住在裡面的，也是心事重重，換屋可能得要換到台北以外了，面對攀高的房價，好像大家都不怎麼開心。大家都不開心，政府應該就要關心了。於是乎，打壓房價的政策，每天登上新聞重要版面，成為社會大眾的焦點新聞。大家更關心的是，究竟這些政策會不會讓房價真的下跌？政策成效為何，需要時間檢驗，但是仍有許多人，選在高房價時代購屋，他們對買房子有什麼不同的想法，一起來聽聽。

內政部今天公布資料顯示，98年房屋買賣登記 38 萬 8298 棟，比 97 年增加 2.37 %，台北縣買賣棟數最多。98年房屋買賣登記面積是 20 年來最低點，平均每棟面積降到 31.5 坪。建築物建造執照方面，98 年計核發 2 萬 516 件、總樓地板面積 1992 萬平方公尺，分別較 97 年增加 5.3% 及減少23.89%。

近幾年都會區房價直直漲，民眾卻有薪水不漲的苦惱，家戶支配所得根本趕不上房價，現階段民眾購屋成家已經越來越不容易，難怪無殼蝸牛街頭運動會再現。根據有巢氏房屋成交資料統計，全台六大都會區近七年平均單價漲幅均逾 10%，其中北市漲幅更高達 79.1%，居六大都會區之首，北縣33.1% 居次；不過同一時間六大都會區平均家戶可支配所得，台北市僅成長 3.8%，台北縣及台中市成長5%，其他都會區都成長緩慢，桃園縣、新竹市更是呈負成長，各縣市家戶可支配所得成長，遠落後房價漲幅，民眾購屋壓力越來越大。

 今年 7 月忠孝東路二段公寓創下每坪 71 萬的法拍天價，幾個月後，信義路以及國產局再次標出每坪破百萬的公寓產品。從信義房屋的成交資料顯示，過去 1、2 季，屋齡 30 年以上的老公寓成交比重拉高至 3 成，比過去平均值多出 1 成左右，若說今年是老公寓鹹魚翻身年，可說一點都不為過。為什麼老屋受到青睞？

美國出現次級房貸信用危機，台灣房貸市場也開始走緩，各銀行為了加強風險控管，傳出提供房貸戶的條件漸趨緊縮，有的銀行依不同貸款成數提供不同利率，也有銀行將寬限期縮短，想要買房子的無殼族最好衡量自己的還款能力再下手。台灣銀行歷經前幾年的雙卡風暴後，由於這幾年剛好房市走強，各銀行紛紛搶攻房貸市場，利率一度殺低到2%以下，引起金管會關切，擔心銀行過度競爭結果，低利搶客戶，引發市場信用危機，因此去函要求銀行必須注意風險控管，此後，各銀行陸續調整房貸政策，開始從嚴審查。

銀行自保 利率貸款成數連動

銀行房貸主管建議，在股市慘跌時期，房貸戶儘量不要動用強調資金可彈性運用、有借才計息的理財型房貸。因為這種房貸雖然是每日計息，貸款利率卻高於一般房貸，如果股票被套牢不能動，沒辦法還款，等於要多背一筆利息負擔。理財型房貸是不少投資客慣用的借貸方式，但因房市景氣出現疑慮，加上台股行情轉空，多家行庫為避免財務槓桿太高的投資客沒錢繳房貸，增加銀行授信風險，今年以來已經逐漸對投資客房貸從嚴審核，甚至拒收同時申貸二、三戶以上的投資客。

除了投資客借錢難度提高，銀行也建議一般房貸戶，儘量少動用理財型房貸額度。銀行個金部主管指出，如果和其它股票融資管道比較，理財型房貸的利率低於證金公司融資利率7%的水準，但遇到股市行情不好時，如果無法短期內從股市獲利，會被套牢一段長時間，對房貸戶來說，等於除了要繳原本的房貸利息，還要再多付一筆理財型房貸的利息支出。目前市場上的理財型房貸利率約4%，較一般房貸平均利率3%來得高。

公教人員可適用銀行推出的2.99%一段式利率方案；如果不是公教人員，也非銀行眼中的優質客戶，又想貸到3%以下的一段式房貸利率，銀行個金部主管指出，內政部住宅補貼方案利率更低，僅2.192%、2.767%，符合資格者可選擇這類政策貸款，節省利息支出。想貸一段式利率房貸的民眾，如果不是公教人員，利率幾乎都從3.2%起跳；能適用利率3.2%者，還必須要在大公司任職，或者是像醫生、律師等這類專業人士，如果是一般民眾，一段式利率幾乎都要3.4%至3.6%。

如果以貸款300萬元、期限20年為例，適用2.99%利率的公教人員，和適用3.6%的一般民眾，後者每月要多付930元的利息，一年利息共要多付1萬1,160元。銀行主管指出，一般民眾如果選擇內政部的住宅補貼方案，計息方式為台灣郵政2年期定期儲金機動利率加、減碼，和銀行的一段式利率相同。目前第一類弱勢團體利率為2.192%，第二類一般貸款戶的利率為2.767%，貸款額度最高220萬元，貸款期限最長20年，還有五年的寬限期，較一般銀行業者推出的房貸方案寬限期僅二、三年更長。

物價喊漲，房貸利率也跟著走高。隨著政府優惠房貸利率調升至3.6%，最近不少房貸族再上演出走潮，將房貸搬家到壽險公司的低固定利率房貸。根據試算，如果把房貸從銀行搬到壽險公司，貸款500萬元者，一年可省下超過1.5萬元利息支出。優惠房貸利率調升至3.6%，創下近四年新高。英國保誠人壽總監周寶麗表示，目前民眾詢問轉貸的房貸商品以固定利率商品居多，主要是為了降低利率波動風險。比較市面上的指數型房貸、固定利率房貸與政府提供的優惠利率房貸。目前政府優惠房貸利率是3.6%，國泰、ING安泰、保誠等公司的指數型房貸前三年平均利率水準在3.21%至3.38%間，前五年的平均利率3.34%至3.54%，都比優惠貸款划算。

至於固定利率房貸，三商美邦、保誠、富邦、南山等壽險公司都有相關商品，前七年平均利率約3.25%至3.57%。三商美邦將前七年固定利率調高至3.27%後，現以保誠人壽的前七年固定3.25%最低。富邦人壽則是前五年固定3.25%，第六年起依指標利率調整，固定利率時間較保誠人壽短，若還款利速度較快的民眾，也可將這類房貸納入考慮。保誠人壽建議，房貸族選擇房貸商品時，除以家庭財務規劃為首要考量，也要定期檢視房貸利息支出狀況。以長期自住的房屋而言，五至七年累積下來的利息支出，是一筆不容忽視的金額。以政府優惠貸款250萬元的台北市房屋貸款為例，政府優惠房貸與固定型房貸利率相較下，固定型房貸一年的利息總支出可省下近8,000元。

防止房市反轉造成授信風險提高，大部分民營銀行房貸生意愈來愈限定以大台北房貸為主，包括台北富邦、永豐、中國信託和國泰世華等前四大民營房貸銀行，目前大台北縣市房貸放款量都已接近或超過銀行房貸餘額的八成。今年上半年，金融業整體房貸放款僅成長1.8%，但台北富邦銀行上半年房貸放款成長7%。儘管房貸放款量成長比同業快，富邦金控總經理龔天行說，北富銀目前新進件的房貸放款成數，已經壓到六成五左右，且放款大量集中各大都會區，都會區占比達81%，大台北縣市更占了七成三左右。

龔天行說，北富銀放款房貸前，會先對客戶信用評分，前三級的優質客戶，分別是軍公教、公司主管及大型企業員工，如果客戶評分被排到第八、九級，表示信用不佳，北富銀就不會承做。銀行業者說，前兩年房市正熱時，貸款成數通常可達八成左右，但現階段多壓到七成以下。其中小套房除非在大台北捷運沿線，否則銀行多數不會承做貸款；至於豪宅貸款金額大且集中，被倒一間就可能讓銀行吃下上億元呆帳，銀行也會較審慎貸放。

房貸利率飆高、房價高檔震盪使得投資人購屋意願下滑。中央銀行公布7月五大銀行新承做房貸金額較6月減少63.35億元，主要是房屋買氣降溫。且由於央行持續調高利率，7月五大銀行新承做房貸利率為2.833%，比去年同期高出0.364個百分點。央行統計，五大銀行（台灣銀行、合作金庫銀行、第一銀行、彰化銀行和華南銀行）7月新承做房貸金額為436.06億元，較6月減少63.35億元，這也是今年2月以來，五大行庫新增房貸金額首度下滑。央行經研處副處長林宗耀表示，受6月底央行升息影響，五大銀行新承作購屋貸款7月上揚0.034個百分點，部分房貸戶可能因利息支出增加而影響購屋意願。銀行主管指出，馬政府當選後，兩岸直航利多讓房價大漲、建案大增，但近期股市疲弱，全球景氣皆差，不少投資客已認賠殺出，有實質購屋需求的小市民心態也轉為保守觀望。

【經濟日報╱記者雷盈／台北報導】

房貸利率飆高、房價高檔震盪使得投資人購屋意願下滑。中央銀行公布7月五大銀行新承做房貸金額較6月減少63.35億元，主要是房屋買氣降溫。且由於央行持續調高利率，7月五大銀行新承做房貸利率為2.833%，比去年同期高出0.364個百分點。央行統計，五大銀行（台灣銀行、合作金庫銀行、第一銀行、彰化銀行和華南銀行）7月新承做房貸金額為436.06億元，較6月減少63.35億元，這也是今年2月以來，五大行庫新增房貸金額首度下滑。央行經研處副處長林宗耀表示，受6月底央行升息影響，五大銀行新承作購屋貸款7月上揚0.034個百分點，部分房貸戶可能因利息支出增加而影響購屋意願。銀行主管指出，馬政府當選後，兩岸直航利多讓房價大漲、建案大增，但近期股市疲弱，全球景氣皆差，不少投資客已認賠殺出，有實質購屋需求的小市民心態也轉為保守觀望。

【經濟日報╱記者雷盈／台北報導】

內政部2,000億元優惠購屋專案貸款22日開辦，貸款實際負擔利率是2.925%；貸款額度方面，台北市每戶最高350萬元，台北市以外地區每戶最高300萬元，不論在利率和貸款額度上，都較舊有的行政院購屋貸款優惠。這項新方案上路後，行政院的購屋貸款優惠將停辦，包括台銀、土銀、合庫銀和三商銀等之前承辦舊有優惠貸款的多家行庫，則將持續辦理內政部新推出的優惠貸款。中央銀行多次升息後，舊有行政院優惠購屋貸款利率已升高到3.6%，貸款額度方面，台北市每戶可貸250萬元，台北市以外地區每戶可貸200萬元。由於3.6%的利率較銀行業者自行推出的房貸利率高出許多，如多數行庫推出的三段式房貸利率，第一段、也就是前半年利率僅2.6%到2.8%之間，也使得多數消費者不會選擇舊的政策優惠房貸。

為刺激國內景氣，鼓勵民眾購屋，內政部開辦2,000億元優惠購屋專案貸款，各項條件都較舊有的政策性房貸優惠，適用對象為年滿20歲的中華民國國民，每人限購一戶，但如果已經申貸行政院的購屋貸款優惠者，就不能再重複申貸。貸款利率是依中華郵政2年期定期儲金機動利率加碼0.9個百分點機動調整，目前為3. 625%，不過由於政府補貼0.7個百分點的利率，借款人實際應負擔的利率為2.925%，較舊有優惠款貸低0.675個百分點。合庫銀房貸主管指出，這項方案等同銀行的一段式利率房貸，由於目前多數業者推出的一段式房貸，利率都在3%到3.3%之間或以上，對於想選擇一段式房貸的消費者來說，的確比較划算。至於適用建物則是限最近半年內完成建物所有權移轉登記的中古屋或新屋，也就是今年3月22日購屋者才能申貸，且其建物所有權狀（或建物登記簿謄本）之用途登記含有「住宅」或「住」字樣者。不過，若符合內政部之前推出的「住宅整合住宅補貼資源實施方案」，或即將開辦的「青年安心成家方案」（每戶最高200萬元，前兩年免息）購屋貸款資格的民眾，可以同時搭配使用這次內政部新推出的優惠購屋專案貸款，將更具實益。

缺錢買房子嗎，政府低利借給你！為提振房市買氣、讓青年人有能力晉升有屋階級，政府推出一系列低利優惠房貸方案，利率比以往的政策性房貸更低，條件也更寬鬆，就算買不起房子，無殼蝸牛還有租金補貼，減輕民眾荷包負擔。  

利率補貼 提高為0.7%

房貸搬家，到底能省多少？若是借款五百萬元，爭取降息兩個百分點，房貸搬家，兩個月就「回本」了。 以房貸現行利率為年息百分之四點五為例，房貸搬家後，適用利率降至年息百分之二點五，每貸款一百萬元、貸款年限廿年，每月省一千六百六十七元，年省兩萬元。若以大台北房貸戶借款金額較高、貸款五百萬元為例，利率同樣降兩個百分點，每月可省約八千三百元，一年可省下約十萬元。也就是說，若不考慮提前清償違約金的問題，一般房貸搬家的成本約一萬五千元至兩萬元，兩個月就可以「回本」。

以下是個真實個案：一個多月前，吳小姐將某甲銀行的六百五十五萬、利率高達百分之四點二的房貸，轉到乙銀行，之前她每月要付二萬二千九百廿五元利息；但轉貸後，因前半年利率年息百分之二點五五，每月只要付一萬三千九百多元利息，月省九千，半年省下五萬四千元。吳小姐還爭取到第七至廿四個月利率是依指數利率加碼零點一個百分點，即半年後，在指數房貸利率不動的情況下，她的房貸利率比現在還低，約在年息百分之一點六六左右。到時每月付九千六十一元利息，比起原貸款銀行，每月可省一萬三千元利息，一年半可省近廿五萬元利息。

全球吹降息風，央行連五度降息，本月中旬起各大行庫房貸指數利率全面殺低，跌到史上最低價；但是，對房貸戶而言，低利率看得到，未必吃得到。大型銀行擔心房貸利率太低賠本做生意，悄悄拉高加碼幅度，調整後，前半年房貸利率竟「逆勢拉高」到百分之二左右。據央行統計，目前國人辦理的房貸總餘額達四兆七千億元，其中二兆是政策性貸款，利率依郵局利率調整，房貸戶不至於吃虧，另外二點七兆是銀行自辦房貸，利率降幅合計應達一點一五個百分點。但是，仍有房貸戶還在付年息百分之三點五以上，甚至百分之四點五的超高利率，表示當初與銀行訂約時，房貸利率依指數利率加碼的幅度偏高；業者預估，恐怕有數十萬房貸戶還在付年息百分之三以上的利率，會在這波降息風中逼出新的轉貸潮。

銀行主管解釋，以往各銀行的前半年房貸加碼幅度約在零點三個百分點，第三年起則加碼零點六到零點八個百分點，以目前指數利率降至百分之一點五來計算，前半年利率應降至百分之一點八左右，第三年起則是介於二點一到百分之二點三至百分之二點五之間。換言之，如果你的房貸還是在百分之三點五以上，或是高達百分之四，就表示你的房貸利率適用加碼幅度超過一點二個百分點，甚至超過二個百分點。若房貸年限還很長、額度又高，表示你已經達到轉貸比較划算的門檻。業者強調，不是每個人都有轉貸本錢，建議搬家前，先檢視自己的條件。當然，如果嫌轉貸太麻煩，業者建議，可先向原往來銀行「談判」降息，目前多數銀行為了留住客戶，多會適度降息；不過，同時會要求房貸戶承諾在兩、三年內不能清償，否則要付違約金。